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Schönheitsreparaturenklausel – Abgeltungsklausel mit starrer Abgeltungsquote -
unwirksam
BGH
Az: VIII ZR
52/06
Urteil vom
18.10.2006
Leitsätze:
Eine Formularklausel in einem
Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung
eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht
fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann
verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf
aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist
(Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz
1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu
und Glauben unangemessen benachteiligt.
Der VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Oktober 2006 für
Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts
Mannheim vom 8. Februar 2006 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger mietete mit Vertrag vom 13. November 2001 von der "Baugemeinschaft S.
[der Beklagten] und R. " eine bei seinem Einzug renovierte Wohnung in M. . Das
Mietverhältnis begann am 15. November 2001 und endete am 19. November 2003.
§ 10 des Formularmietvertrags enthält folgende Klauseln:
"1. Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten für die nachfolgend
geregelten Instandsetzungen und Instandhaltungen nicht enthalten sind.
2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter Ziff. 3
vereinbarten Fristenplanes fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der
Mieter auf eigene Kosten. ...
3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen
innerhalb folgender Fristen auszuführen:
a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Bad, Dusche, WC alle 3 Jahre
b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonstigen Räume alle 5
Jahre
c) Nebenräume (z.B. Speisekammer, Besenkammer) und alle Ölfarbanstriche alle 7
Jahre.
4. ...
5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff.
3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu Ziff. 3 b mindestens fünf Jahre, die
Räume oder Einrichtungen zu Ziff. 3 c mindestens sieben Jahre benutzt, ohne
diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei
Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen. ...
6. Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen
Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der
Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.
Räume gemäß Ziff. 3a Ziff. 3b Ziff. 3c nach einer Nutzungsdauer von mehr als
6 Monaten 17 % 10 % 7,14 %
12 Monaten 33 % 20 % 14,28 %
24 Monaten 66 % 40 % 28,50 %
36 Monaten 60 % 42,85 %
48 Monaten 80 % 57,00 %
60 Monaten 71,40 %
Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses, bzw. mit dem
Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter. ...
Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten
der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser
anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des
Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen selbst durchführt. ..."
In einem Abrechnungsschreiben vom 31. Januar 2004 verrechnete die Vermieterin
das Kautionsguthaben des Klägers von 475,05 EUR mit Gegenforderungen wegen
zeitanteiliger Renovierungskosten für Anstricharbeiten im Wohnzimmer und Flur
(270,02 EUR) und in der Küche und im Badezimmer (205,81 EUR) sowie einem
weiteren Anspruch in Höhe von 15,34 EUR. Der Kläger zahlte den geltend gemachten
Nachforderungsbetrag von 13,17 EUR.
Mit seiner Klage hat der Kläger von der Beklagten die Auszahlung seines
Kautionsguthabens von 475,05 EUR und die Rückzahlung des von ihm geleisteten
Nachforderungsbetrags von 13,17 EUR verlangt; insgesamt hat er Zahlung von
498,17 EUR begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 472,88 EUR
stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die vom
Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer vom
Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf
Abweisung der Klage weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in WuM 2006, 190
veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt:
Der Anspruch des Klägers gegen die Beklagte ergebe sich aus der
mietvertraglichen Kautionsabrede. Der Kläger habe die Kautionsabrechnung der
Beklagten nicht durch Zahlung des Nachforderungsbetrags von 13,17 EUR anerkannt.
Zwar könne in der Bezahlung einer Rechnung ohne Einwendungen ein (bestätigendes)
Schuldanerkenntnis der beglichenen Forderung zu sehen sein. Erforderlich sei
allerdings, dass weitere Umstände hinzuträten, aus denen sich ergebe, dass sich
die Parteien über den Bestand und die Rechtmäßigkeit der Forderung einig seien.
Dies sei hier nicht der Fall. Der Kläger habe davon ausgehen dürfen, dass er
aufgrund der Regelung in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags anteilige
Renovierungskosten schulde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
bestünden zwar Zweifel an der Wirksamkeit der Klausel. Diese Rechtsprechung sei
jedoch erst nach der Zahlung des Saldos aus der Kautionsabrechnung bekannt
geworden.
Die in § 10 Ziff. 6 des Formularmietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel sei
wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam.
Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs formularvertragliche "starre"
Fristenpläne zur Ausführung von Schönheitsreparaturen unwirksam seien (Senat,
Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586), müsse dasselbe für
Abgeltungsklauseln mit "starrer" Berechnungsgrundlage gelten. Dem Mieter müsse
auch bei einer Inanspruchnahme aus der Abgeltungsklausel der Einwand offen
stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere
als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordere das
Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), dass sich die Möglichkeit dieses
Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel ergebe. Diesen Anforderungen genüge die
streitgegenständliche Klausel nicht. Die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags
festgelegten Fristen und Prozentsätze gälten nicht nur im Allgemeinen, sondern
ausnahmslos.
II.
Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung stand,
so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist.
Der Kläger hat gegen die Beklagte als Gesellschafterin der Vermieterin, einer
Gesellschaft bürgerlichen Rechts, einen Anspruch auf Auszahlung seines sich aus
der Abrechnung der Vermieterin vom 31. Januar 2004 ergebenden restlichen
Kautionsguthabens - soweit die Klage hinsichtlich dieses Anspruchs und des
Anspruchs des Klägers auf Rückzahlung des von ihm auf die Kautionsabrechnung
geleisteten Nachforderungsbetrags nicht bereits im ersten Rechtszug abgewiesen
worden ist - in Höhe von 472,88 EUR. Der Anspruch des Klägers auf Auszahlung
seines verbleibenden Kautionsguthabens ist nicht durch die Aufrechnung der
Vermieterin mit Gegenforderungen auf Zahlung zeitanteiliger Renovierungskosten
von insgesamt 475,83 EUR erloschen (§§ 387 ff. BGB). Die Aufrechnung ist
unwirksam, weil der Vermieterin kein Anspruch gegen den Kläger auf Zahlung der
geltend gemachten Renovierungskosten für Anstricharbeiten in der Wohnung
zusteht.
1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass Einwendungen des Klägers
hinsichtlich der von der Vermieterin geltend gemachten Gegenansprüche nicht
aufgrund eines bestätigenden Schuldanerkenntnisses ausgeschlossen sind. Es kann
dahinstehen, ob, wie die Revision meint, in der Kautionsabrechnung der
Vermieterin ein Angebot auf Abschluss eines Schuldanerkenntnisvertrags zu sehen
ist, das der Kläger dadurch angenommen habe, dass er die Abrechnung
widerspruchslos hingenommen und den Nachforderungsbetrag von 13,17 EUR ohne
Vorbehalt gezahlt hat. Denn ein solches - unterstelltes - Anerkenntnis würde
lediglich die Einwendungen des Schuldners ausschließen, die er bei der Abgabe
der Erklärung kannte oder mit denen er rechnen musste (Senatsurteil vom 23. März
1983 - VIII ZR 335/81, NJW 1983, 1903 = WM 1983, 685, unter II 2 a; Urteil vom
18. Januar 2006 - VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 c, jew. m.w.Nachw.).
Danach ist der vom Kläger erhobene Einwand der Unwirksamkeit der in § 10 Ziff. 6
des Mietvertrags enthaltenen Formularklausel nicht ausgeschlossen. Wie das
Berufungsgericht unangegriffen festgestellt hat, ist der Kläger bei der Zahlung
des Nachforderungsbetrags davon ausgegangen, dass er der Vermieterin aufgrund
der vorgenannten Vertragsbestimmung zeitanteilige Renovierungskosten schulde.
Entgegen der Auffassung der Revision befand sich der Kläger auch nicht in einem
schuldhaften und deshalb unbeachtlichen Rechtsirrtum über die Wirksamkeit der
Klausel. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der
Kläger den sich aus der Kautionsabrechnung ergebenden Betrag gezahlt, bevor der
Bundesgerichtshof einen "starren" Fristenplan für die Ausführung von
Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt hat
(Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586) und diese
Entscheidung allgemeine Bekanntheit erlangt hat.
2. Die von der Vermieterin gegenüber dem Kautionsguthaben des Klägers
aufgerechnete Gegenforderung auf Zahlung zeitanteiliger Renovierungskosten
besteht nicht. Ein Anspruch der Vermieterin auf Schadensersatz statt der
Leistung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß §§ 280 Abs. 1
und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags
kommt - wovon auch die Revision ausgeht - von vornherein nicht in Betracht, weil
die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei
Beendigung des Mietverhältnisses im November 2003 nach dem in § 10 Ziff. 3
enthaltenen Fristenplan noch nicht fällig war und die Beklagte auch einen
vorzeitigen Renovierungsbedarf nicht geltend gemacht hat. Das Zahlungsverlangen
der Vermieterin kann seine Grundlage daher nur in der in § 10 Ziff. 6 des
Formularmietvertrags enthaltenen sogenannten Abgeltungsklausel haben. Diese
Formularklausel ist jedoch nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
a) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsgericht die in
§ 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltene Formularklausel als Abgeltungsregelung
mit "starrer" Berechnungsgrundlage angesehen.
Der Senat kann die Auslegung der Formularklausel durch das Berufungsgericht
uneingeschränkt überprüfen (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil
Abgeltungsklauseln in dieser oder inhaltlich vergleichbarer Fassung auch über
den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden.
Gemäß § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags muss der Mieter, wenn er vor Ablauf der für
die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Verpflichtung
zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des nachstehend
ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen. Die
anschließend angegebenen Prozentsätze, die nach der Nutzungsart der Räume
gestaffelt sind, erhöhen sich in Abhängigkeit von der mietvertraglichen
Nutzungsdauer. Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat diese Regelung die
Bedeutung, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung
eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht
fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann
verpflichtet ist, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des
tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist.
b) Entgegen der Auffassung der Revision ist eine solche "starre"
Abgeltungsregelung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil
sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen
benachteiligt.
aa) Die Klausel in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags ist allerdings nicht bereits
deshalb unwirksam, weil die ihr zugrunde liegende, in § 10 Ziff. 3 des
Formularvertrags geregelte Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters einen
"starren" Fristenplan enthielte und diese Klausel daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz
1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam wäre (vgl. Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII
ZR 178/05, NJW 2006, 1728, unter II 2 b). Denn § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags,
wonach sich der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen"
innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf
beziehungsweise sieben Jahren auszuführen, enthält einen - zulässigen -
flexiblen Fristenplan, der die Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der
Wohnung ermöglicht (vgl. Senat, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW
2004, 2087, unter III d; Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005,
3416, unter II 2).
Der Wirksamkeit des § 10 Ziff. 3 steht nicht entgegen, dass die weitere, in § 10
Ziff. 5 Satz 1 des Mietvertrags enthaltene Renovierungsklausel, die eine von
feststehenden Fristen abhängige Renovierungspflicht des Mieters bei Beendigung
des Mietverhältnisses vorsieht, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
unwirksam ist (Senat, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915,
unter C I 1 a). Denn § 10 Ziff. 5 Satz 1 des Mietvertrags enthält eine
eigenständige Regelung, deren Unzulässigkeit nicht die Unwirksamkeit der
Verpflichtung des Mieters zur Ausführung fälliger Schönheitsreparaturen während
des laufenden Mietverhältnisses - spätestens bei dessen Beendigung - gemäß § 10
Ziff. 3 des Mietvertrags zur Folge hat (vgl. Senat, aaO).
bb) Die Abgeltungsklausel (§ 10 Ziff. 6 des Mietvertrags) ist jedoch gemäß § 307
Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für sich genommen unwirksam.
(1) Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Klausel, wonach der Mieter bei
Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten
Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an
Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter
auszuwählenden Malerfachgeschäfts zu zahlen hat, jedenfalls dann wirksam, wenn
sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für
die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den
üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner
anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des
Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt,
und wenn - im Falle einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen
Wohnung - die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der
Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des
Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober 2004 -
VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663, unter II 1). Zu der Frage, ob dies auch dann
gilt, wenn die Abgeltungsquote sich - wie im vorliegenden Fall - nach einer
"starren" Fristenregelung richtet, hat der Senat bislang nicht ausdrücklich
Stellung genommen. Er hat allerdings in dem Urteil vom 6. Oktober 2004 (aaO;
vgl. auch Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728,
unter II 2 b), auf das die Revision sich beruft, eine inhaltlich vergleichbare
Klausel als wirksam bezeichnet. Daran wird aus den nachstehend dargelegten
Gründen nicht festgehalten.
(2) Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von
Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet, die
an einem Fristenplan von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren ausgerichtet
ist, ist, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, gemäß § 307 Abs. 1
Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. auch LG Hamburg, NJW 2005, 2462 mit
Anm. von Flatow, jurisPR-MietR 20/2005 Anm. 3; AG Hamburg, WuM 2006, 144; AG
Oranienburg, GE 2006, 655; Heinrichs, WuM 2005, 155, 162; Klimke/Lehmann-Richter,
ZMR 2005, 417, 418; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und
Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum, 2. Aufl., 1 B Rdnr. 89, E Rdnr. 6 f.; Riecke
in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, § 538 Rdnr. 18; Steenbuck, WuM 2005, 220, 222;
Wiek, WuM 2005, 10, 11; a.A. Kinne, ZMR 2005, 921, 925; Eupen/Schmidt NZM 2006,
644). Die Gründe, die für die Beurteilung einer formularvertraglichen "starren"
Fälligkeitsregelung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen als unwirksam
maßgebend sind, führen auch zur Unwirksamkeit einer entsprechenden
zeitanteiligen Abgeltungsregelung.
Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine - zeitlich vorverlagerte -
Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan (Senat, BGHZ 105, 71, 77). Ihr Zweck
besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit
der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen
kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den
Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
zu sichern (BGHZ aaO, S. 77, 84; Senat, Urteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03,
NJW 2004, 3042, unter II 2 a bb).
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen,
weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen - deren Kosten der
Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit
der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und
wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die
Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt (vgl. § 10 Ziff. 1 des Mietvertrags),
die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur
Durchführung der Schönheitsreparaturen - über eine höhere Bruttomiete im Voraus
abgelten müsste (BGHZ aaO, S. 79 ff., 84).
Eine derartige Formularklausel benachteiligt den Mieter jedoch entgegen den
Geboten von Treu und Glauben dann unangemessen, wenn sie eine "starre"
Berechnungsgrundlage hat, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen
Erhaltungszustands der Wohnung nicht zulässt. Denn dies kann im Einzelfall dazu
führen, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der
Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe
Abgeltungsquote zu tragen hat. Sind etwa Wände und Decken der Wohnung mit
besonders "langlebigen" Materialien dekoriert oder hat der Mieter die Wohnung
oder einzelne Räume wenig genutzt, kann es an einem Renovierungsbedarf nach
Ablauf der im Mietvertrag für die Ausführung der Schönheitsreparaturen
bestimmten - üblichen - Fristen fehlen (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 -
VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 b m.w.Nachw.).
In einem solchen Fall liegt es bei einer formularmäßigen Mietvertragsklausel,
die dem Mieter die Verpflichtung zu einer anteiligen Abgeltung der Kosten von
Schönheitsreparaturen auf der Grundlage einer "starren" Fristenregelung
auferlegt, nicht anders als bei einer Klausel, die den Mieter zur Vornahme von
Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan verpflichtet. Denn auch
eine "starre" Abgeltungsregelung führt bei einem überdurchschnittlichen
Erhaltungszustand der Wohnung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen
Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Abnutzungsgrad der
Wohnung entspricht. Hierdurch wird dem Mieter eine übermäßige, gemäß § 307 Abs.
1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unzulässige Verpflichtung zur zeitanteiligen
Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten auferlegt. Dies ist mit dem
Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenso wenig zu vereinbaren wie die
Auferlegung von Renovierungspflichten nach einem feststehenden Fristenplan ohne
Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf.
c) Die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel ist
insgesamt unwirksam. Die Verpflichtung des Mieters zur zeitanteiligen Abgeltung
der Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen ließe sich nur dann
aufrechterhalten, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich und
sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen
ließe (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3 m.w.Nachw.). Hieran
fehlt es. Ohne die in der Klausel angegebenen feststehenden Fristen und
Prozentsätze kann der verbleibende Klauselteil bereits sprachlich nicht als
eigenständige Regelung bestehen bleiben. Dies ließe sich nur durch eine
Umformulierung erreichen, die zu einer inhaltlichen Umgestaltung der Klausel in
eine gesetzlich noch zulässige Abgeltungsregelung führen würde. Dies wäre jedoch
eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Klausel (vgl. Senatsurteil vom
23. Juni 2004, aaO; Senatsurteil vom 28. Juni 2006 aaO, unter C I 1 a bb).
d) Die Unwirksamkeit der in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags enthaltenen
Abgeltungsklausel führt nicht zu einer Regelungslücke, die im Wege ergänzender
Vertragsauslegung geschlossen werden könnte. Die ergänzende Vertragsauslegung
setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer
Vervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives
Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose
Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen
des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet (st.Rspr.;
Senat, BGHZ 143, 103, 120 m.w.Nachw.). Bereits die erste Voraussetzung ist nicht
gegeben. Wie der Senat hinsichtlich einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel
bereits entschieden hat, tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive
gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB an die Stelle der
unzulässigen Klausel (Urteil vom 28. Juni 2006, aaO, unter C I 1 a cc m.w.Nachw.).
So verhält es sich auch bei einer unwirksamen Abgeltungsklausel, weil sie die
Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den
Fall ergänzt, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist.
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