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Mietvertrag:
Vorlage der Baubeschreibung bei Vertragsschluss - Darlegungslast
BGH
Az: XII ZR
82/02
Urteil vom
15.06.2005
Der XII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Juni 2005 für Recht
erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Teilurteil des 8. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts München vom 29. Januar 2002 aufgehoben.
Die Zwischenfeststellungswiderklage des Beklagten wird als unzulässig
abgewiesen, soweit mit ihr die Feststellung begehrt wird, daß zwischen dem
Beklagten einerseits und Susan H. und Klaus M. andererseits kein Mietvertrag
über das Mietobjekt M. straße 5 in P. geschlossen worden ist.
Im übrigen wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über
die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, verlangt vom Beklagten,
einem eingetragenen Verein, Mietzins aus einem gewerblichen Mietverhältnis für
die Zeit vom 1. Januar 1999 bis 31. August 2000 zuzüglich Zinsen. Der Beklagte
begehrt widerklagend die Feststellung, daß zwischen den Parteien sowie zwischen
den beiden Gesellschaftern der Klägerin - Susan H. und Klaus M. - und dem
Beklagten kein Mietvertrag geschlossen worden sei.
Die Parteien haben unter dem 25. März 1997 einen Mietvertrag samt
Zusatzvereinbarung unterschrieben, wonach der beklagte Verein von der Klägerin
zum 1. August 1997 auf die Dauer von 15 Jahren ein ehemaliges Kasernengelände
zum Betrieb einer M. -Schule anmietete. Zur Höhe des Mietzinses heißt es in § 4
Abs. 1 des Mietvertrages:
"§ 4 Mietzins, Kaution
(1) Der monatliche Mietzins beträgt für das Schulgebäude DM 15,--/qm, für die
Außenanlagen DM 1,15/qm und für die Parkplätze á DM 30,-- monatlich. Sollte sich
der von der Regierung von N. als förderfähig anerkannte Mietzins ändern, werden
die Vertragsparteien den Mietzins neu verhandeln.
Bei der der Mietzinsermittlung zugrundezulegenden Flächenberechnung werden nur
staatlicherseits geförderte Flächen einbezogen; nicht geförderte Flächen bleiben
außer Ansatz."
Der Gesellschafter der Klägerin Klaus M. hatte der Regierung von N. mit
Schreiben vom 20. Januar 1997 ein Sanierungskonzept vom 3. Januar 1997 für das
Mietobjekt vorgelegt. Daraufhin hatte die Regierung mit Schreiben an den
Beklagten vom 27. Februar 1997 als ortsübliche und damit förderfähige Miete
Beträge genannt, die mit den in § 4 Abs. 1 des Mietvertrages bezeichneten
übereinstimmen.
Nach der Präambel des Mietvertrages sollte die Klägerin das Kasernengebäude
funktionsgerecht umbauen bzw. sanieren, um dem Beklagten ein den spezifischen
Anforderungen einer Schule gerecht werdendes Objekt zur Verfügung zu stellen. In
§ 1 Abs. 3 des Mietvertrages heißt es, daß Ausführung und Ausstattung des
Schulgebäudes, die schulspezifischen Anforderungen entsprechen müßten, sich aus
den dem Vertrag als Bestandteile beigefügten Bau- und Ausstattungsbeschreibungen
ergäben. Nach § 9 des Mietvertrages sollte das Mietobjekt gemäß der Bau- und
Ausstattungsbeschreibungen erstellt werden und Abweichungen hiervon nur zulässig
sein, wenn sie aus technischen Gründen oder wegen behördlicher Anordnungen
notwendig seien. Dem Vertrag selbst war eine Beschreibung nicht beigefügt.
Unstreitig ist die in den genannten Bestimmungen angesprochene Beschreibung
nicht in der Zustands- und Planungsbeschreibung (Sanierungskonzept) vom 3.
Januar 1997 zu sehen, die Klaus M. der Regierung von N. im Januar 1997 vorgelegt
hat. Nach Vortrag der Klägerin handelt es sich vielmehr um eine undatierte
"Baubeschreibung, Ausstattungsbeschreibung", die handschriftlich mit "Anlage zum
Mietvertrag M. " überschrieben ist und von der der Beklagte behauptet, daß er
sie erst am 23. September 1998 erhalten habe. Der Beklagte hat Mitte September
1997 die Räume bezogen und bis Ende 1998 die Miete bezahlt. Ab Mai 1998 machte
er zahlreiche Mängel geltend. Mit Schreiben vom 30. August 1999 (B 32) hat die
Regierung die ortsübliche und damit förderfähige Miete auf 9 DM/qm für das
Schulgebäude und auf 2 DM/qm für die Kellerräume, soweit überhaupt nutzbar,
reduziert, weil wesentliche Teile des Sanierungskonzepts vom 3. Januar 1997
nicht umgesetzt worden seien. Der Beklagte kündigte mit Schreiben vom 2.
November 1999 das Mietverhältnis fristlos, weil die Klägerin die Mängel nicht
beseitigt habe. Die Klägerin kündigte ihrerseits wegen rückständiger Zahlungen
am 18. Dezember 2000 fristlos. Der Beklagte hat das Schulgebäude am 25. Juli
2001 geräumt.
Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, an die beiden Gesellschafter der
Klägerin, die erstinstanzlich als solche den Klageanspruch geltend machten, für
die Zeit vom Januar 1999 bis August 2000 den geforderten Mietzins von 408.420,60
DM nebst Zinsen zu bezahlen. Die Widerklage der Beklagten auf Feststellung, daß
zwischen den Parteien kein Mietverhältnis über das Mietobjekt geschlossen worden
sei, hat es abgewiesen. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung des Beklagten,
nachdem in der Berufungsinstanz an die Stelle der beiden Gesellschafter
ausdrücklich die GbR selbst als Klägerin getreten war, durch Teilurteil das
Endurteil des Landgerichts aufgehoben, soweit es die Widerklage abgewiesen hat;
auf Antrag des Beklagten hat es weiter festgestellt, daß weder zwischen der
Klägerin und dem Beklagten noch zwischen Susan H. und Klaus M. auf der einen und
dem Beklagten auf der anderen Seite ein Mietvertrag über das Mietobjekt
geschlossen worden sei. Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Senat
angenommene Revision der Klägerin, mit der sie die Abweisung der
Zwischenfeststellungswiderklage erstrebt.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des
Berufungsurteils, zur Abweisung der Widerklage als unzulässig, soweit der
Beklagte die Feststellung begehrt, daß zwischen ihm und Susan H. und Klaus M.
kein Mietvertrag geschlossen worden sei, und im übrigen zur Zurückverweisung der
Sache an das Oberlandesgericht.
I.
Das Berufungsgericht hält die Feststellungswiderklage für zulässig und
begründet. Am 25. März 1997 sei ein Mietvertrag weder zwischen den Parteien noch
zwischen dem Beklagten und Susan H. und Klaus M. zustande gekommen. Denn die
Parteien hätten sich über den Sollzustand der Mietsache einigen wollen. Dies
ergebe sich aus der Vertragsurkunde, nach der die Parteien den von der Klägerin
geschuldeten Zustand des Gebäudes in einer Bau- und Ausstattungsbeschreibung
festlegen wollten. Dies sei jedoch tatsächlich nicht geschehen. Zwar verweise
der Mietvertrag auf eine "beigefügte" Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Die
Klägerin habe jedoch nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, um welche
Beschreibung es sich insoweit handeln solle. Offen bleibe nach dem Vortrag der
Beklagten, wann welche Beschreibung von dem Architekturbüro Me. fertiggestellt
worden sei und welches Exemplar dem Beklagten vor dem 25. März 1997 übergeben
worden sein soll und welche verhandelnden Personen für die vertragschließenden
Parteien Erklärungen ausdrücklich oder konkludent abgegeben haben sollen, daß
eine bestimmte Beschreibung von nun an bindend sein solle. Die von der Klägerin
vorgelegte undatierte Beschreibung weise nach dem Vortrag des Beklagten eine
weitaus geringere Ausbauqualität auf als die Beschreibung vom 3. Januar 1997,
die der Regierung von N. zur Prüfung der Förderfähigkeit vorgelegt worden sei.
Es liege daher nicht nahe, daß der Beklagte die undatierte Beschreibung ohne
jede Erläuterung und Besprechung der Abweichungen hingenommen habe. Solche
Erläuterungen gegenüber den früheren Vorstandsmitgliedern des Beklagten lege die
Klägerin aber nicht dar. Mangels konkreten Vortrags seien die angebotenen Zeugen
nicht zu vernehmen. Erst durch die Vernehmung könne klargestellt werden, wann
welche Beschreibung vom Architekturbüro erstellt worden sei, um dann den Weg
dieses Papiers zu verfolgen. Der Beklagte hingegen habe hinreichend dargetan,
erst am 23. September 1998 in den Besitz der Beschreibung gekommen zu sein.
Die Parteien seien auch nicht überein gekommen, sich trotz fehlender Einigung
über den Sollzustand mietvertraglich zu binden. Auch lasse die tatsächliche
Übernahme des Objekts, die folgende Nutzung und der Beginn der Mängelrügen im
Mai 1998 durchaus die Auslegung zu, daß erst vorläufig der Gebrauch überlassen
worden sei, um den Schulbetrieb zu ermöglichen und die Verhandlungen über den
Sollzustand des Mietobjekts ohne Druck zu Ende zu führen. Dieser Sollzustand des
Mietobjekts lasse sich angesichts der unterschiedlichen Qualität der jeweiligen
Ausstattungen, die im Sanierungskonzept vom 3. Januar 1997 bzw. in der
undatierten Bau- und Ausstattungsbeschreibung vorgesehen seien, nicht durch
ergänzende Vertragsauslegung bestimmen. Vielmehr liege ein offener
Einigungsmangel im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB vor.
Ein konkludenter Vertragsschluß sei zu verneinen. Die Entwicklung der
Vertragsverhandlungen, der Vertragsschluß mit Regelungslücke vom 25. März 1997
und die weitere Entwicklung bis zum 23. September 1998 lasse es auch nach den
Darlegungen der Klägerin nicht zu, auf einen eindeutigen Geschäftswillen der
Parteien zu schließen.
II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.
1. Die Zwischenfeststellungswiderklage ist unzulässig, soweit der Beklagte
gegenüber der Klägerin die Feststellung begehrt, daß zwischen ihm und Susan H.
sowie Klaus M. kein Mietvertrag über das streitgegenständliche Mietobjekt
geschlossen worden sei. Dies ist bereits deswegen der Fall, weil der Antrag des
Beklagten entgegen § 256 Abs. 2 ZPO nicht auf die Feststellung eines
Rechtsverhältnisses zielt. Der Antrag ist nicht dahin umzudeuten, daß die
Feststellung begehrt werde, zwischen den genannten Personen habe kein
Mietverhältnis bestanden. Ein solcher Antrag wäre allerdings auf die
Feststellung eines Rechtsverhältnisses gerichtet. Dennoch wäre er unzulässig.
Zwar kann Gegenstand einer Zwischenfeststellungsklage nach § 256 Abs. 2 ZPO auch
ein Rechtsverhältnis sein, das zwischen einer Partei und einem Dritten besteht
(vgl. BGH Beschluß vom 7. November 1997 - BLw 26/97 - FamRZ 1998, 226).
Voraussetzung der Zulässigkeit ist jedoch, daß dieses Rechtsverhältnis für die
Entscheidung der Hauptsache präjudiziell ist. Dies ist hier jedoch nicht der
Fall. Vielmehr ist es für die Entscheidung der Hauptsache ohne Bedeutung, ob
zwischen dem Beklagten und den nicht am Rechtsstreit beteiligten Personen Susan
H. und Klaus M. ein Mietverhältnis bestand. Die Zwischenfeststellungswiderklage
des Beklagten ist daher insoweit als unzulässig abzuweisen.
Im übrigen ist die Zwischenfeststellungswiderklage zulässig. Zwar ist der
Feststellungsantrag des Beklagten an sich unzulässig. Für das Vorliegen eines
Mietverhältnisses ist nämlich der Abschluß eines Mietvertrages nur eine bloße
Vorfrage, die nicht zum Gegenstand einer Zwischenfeststellungsklage nach § 256
Abs. 2 ZPO gemacht werden kann, da es sich insoweit nicht um ein
Rechtsverhältnis handelt. Jedoch ist der an sich unzulässige Antrag des
Beklagten hier in einen zulässigen Antrag dahin umzudeuten, daß die Feststellung
begehrt werde, zwischen den Parteien habe über das streitgegenständliche Objekt
kein Mietverhältnis bestanden (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR
313/98 - NJW 2000, 354, 356).
2. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß nach der
Auslegungsregel des § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Vertrag im Zweifel nicht
geschlossen ist, solange die Parteien sich noch nicht über alle Punkte geeinigt
haben, über die nach der Erklärung auch nur einer Partei eine Vereinbarung
getroffen werden soll. Doch liegen die Voraussetzungen hierfür nicht vor.
a) Verfahrensfehlerhaft ist bereits die Annahme des Berufungsgerichts, die
Klägerin habe nicht hinreichend dargelegt, daß sich die Parteien über die
Geltung einer bestimmten Baubeschreibung geeinigt hätten. Insoweit hat das
Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegungslast verfahrensfehlerhaft
verkannt.
Die Klägerin hat behauptet, daß im Mietvertrag auf die genannte undatierte Bau-
und Ausstattungsbeschreibung Bezug genommen und daß diese dem ehemaligen
Vorstand des Beklagten als Vertragsgrundlage bekannt gewesen sei. Dies hat die
Klägerin durch die Vernehmung von Zeugen, darunter auch die ehemaligen
Vorstandsmitglieder der Beklagten, die den Mietvertrag vom 25. März 1997
unterschrieben haben, unter Beweis gestellt. Die Klägerin hat weiter
vorgetragen, daß die genannte Bau- und Ausstattungsbeschreibung vor dem
Mietvertragsschluß (25. März 1997) durch das Architekturbüro Me. fertiggestellt
und der Beklagtenseite auch vor dem 25. März 1997 übergeben worden sei. Auch
dies hat die Klägerin durch die Vernehmung von Zeugen, darunter ehemalige
Vorstandsmitglieder der Beklagten, unter Beweis gestellt.
Damit hat die Klägerin - im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts -
ausreichend dargelegt, daß dem Beklagten ein Exemplar der von ihr im
Rechtsstreit vorgelegten Bau- und Ausstattungsbeschreibung vor dem 25. März 1997
übergeben worden ist.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist Sachvortrag dann
schlüssig und damit erheblich, wenn er Tatsachen beinhaltet, die in Verbindung
mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht oder die geltend
gemachte Verbindlichkeit als entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer
Einzelheiten, die den Zeitpunkt und Ablauf bestimmter Ereignisse betreffen, ist
nicht erforderlich, soweit diese Einzelheiten für die Rechtslage nicht von
Bedeutung sind (vgl. Senatsurteil vom 27. August 2003 - XII ZR 300/01 - NJW
2003, 3339, 3341).
Diesen Anforderungen genügen die Behauptungen der Klägerin. Wenn die genannte
Beschreibung dem Beklagten vor dem 25. März 1997 vorlag, so ist sie, wie sich
aus dem Wortlaut des Vertrags vom 25. März 1997 in Verbindung mit der genannten
Beschreibung ergibt, auch Bestandteil des Vertrages und damit verbindlich
geworden. Die Klägerin hat auch hinreichend dargelegt, daß es sich dabei um die
von ihr in Abschrift überreichte undatierte Baubeschreibung handelt. Denn
unstreitig verweist der Vertrag nicht auf die Beschreibung vom 3. Januar 1997.
Das Vorhandensein einer dritten Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird von
keiner Partei behauptet. Auf die Frage, wann genau vor dem 25. März 1997 die
Bau- und Ausstattungsbeschreibung im Architekturbüro erstellt worden ist, kommt
es ebensowenig an, wie auf die genaue Art und Weise, wie die Beschreibung vor
der Vertragsunterzeichnung in den Besitz des Beklagten gelangt ist. Schließlich
brauchte die Klägerin für die Substantiierung ihres Vortrages nicht darzulegen,
warum und gegebenenfalls aufgrund welcher Erläuterungen die Vorstandsmitglieder
des Beklagten eine Minderung in der Qualität der Ausstattung des Gebäudes im
Vergleich zur Beschreibung vom 3. Januar 1997 akzeptiert haben. Vielmehr spielt
der Umstand, daß es wenig wahrscheinlich ist, daß die Vorstandsmitglieder des
Beklagten eine solche Qualitätsminderung ohne weiteres hingenommen haben, erst
bei der Beurteilung der Glaubhaftigkeit der Zeugenaussagen eine Rolle. Das
Berufungsgericht hätte daher die angebotenen Zeugen vernehmen müssen.
b) Aber selbst wenn die Klägerin eine Einigung der Parteien über eine bestimmte
Bau- und Ausstattungsbeschreibung nicht hinreichend dargelegt hätte, hätte das
Berufungsgericht - wie die Revision zu Recht rügt - nicht annehmen dürfen, daß
wegen eines offenen Einigungsmangels nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB ein
Mietvertrag zwischen den Parteien nicht zustande gekommen sei.
Zutreffend und von der Revision nicht beanstandet geht das Berufungsgericht
allerdings davon aus, daß sich die Parteien über die Ausstattung des Gebäudes in
Form einer genauen Bau- und Ausstattungsbeschreibung einigen wollten. Das
Oberlandesgericht übersieht jedoch, daß die Auslegungsregel des § 154 Abs. 1
Satz 1 BGB, derzufolge ein Vertrag im Zweifel nicht geschlossen ist, solange die
Parteien sich noch nicht über alle Punkte geeinigt haben, über die nach der
Erklärung auch nur einer Partei eine Vereinbarung getroffen werden soll,
angesichts der feststehenden Umstände der tatsächlichen Durchführung des
Vertrages hier nicht anwendbar ist (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 aaO
356). Die Vertragsparteien sahen den Vertrag nämlich als abgeschlossen an und
setzten ihn in Vollzug: Der Beklagte benutzte die Gebäude als Schule und
entrichtete den Mietzins. Der Beklagte machte Mängelrügen geltend. Wie den
Kündigungsschreiben beider Parteien zu entnehmen ist, betrachteten sie den
Vertrag als kündbar und nicht etwa als nicht geschlossen. Wie der Beklagte in
der Berufungsbegründung vorträgt, sind beide Parteien auch noch während des
Rechtsstreits lange Zeit davon ausgegangen, daß sie wirksam einen Mietvertrag
abgeschlossen haben. Auch die salvatorische Klausel des § 15 Abs. 4 des
Mietvertrages, wonach im Falle der Unwirksamkeit einer seiner Bestimmungen der
übrige Vertrag unberührt bleiben und eine dem Sinne und der wirtschaftlichen
Bedeutung nach möglichst nahe kommende andere Bestimmung an die Stelle der
unwirksamen Bestimmung treten soll, spricht für den Willen der Vertragsparteien,
das Zustandekommen des Vertrages nicht vom Vorliegen einer speziellen Bau- und
Ausstattungsbeschreibung abhängig zu machen. Hinzu kommt, daß nach den
Bestimmungen des Vertrages die Klägerin dem Beklagten auch in diesem Fall einen
Bauzustand schuldete, der den spezifischen Anforderungen einer M. -Schule
gerecht wurde und der die staatliche Förderfähigkeit des vereinbarten Mietzinses
aufwies. Zur Konkretisierung dieser Verpflichtung der Klägerin hätte dann im
Rahmen einer ergänzenden Vertragsauslegung auf die der Regierung von N.
vorgelegte Beschreibung vom 3. Januar 1997 zurückgegriffen werden können. Die
Nichteinhaltung des dort beschriebenen Standards würde Gewährleistungsansprüche
des Beklagten auslösen (§§ 536 ff. BGB a. F.).
4. Für den Fall der Nichtexistenz der im Mietvertrag in Bezug genommenen Bau-
und Ausstattungsbeschreibung wäre der Mietvertrag auch nicht gemäß §§ 125 Satz
2, 127 BGB formunwirksam. Zwar wäre es denkbar, daß die Parteien mit der
Bezeichnung einer Anlage als "wesentlicher Bestandteil" deren Beifügung zum
Vertrag als gewillkürte Form im Sinne des § 127 BGB a.F. vereinbaren und die
Wirksamkeit des Vertrages von deren Einhaltung abhängig machen wollten (vgl.
Senatsurteil vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258). Nichts
spricht jedoch dafür, daß dies hier der Fall war. Vielmehr folgt das Gegenteil
daraus, daß die Parteien den Vertrag tatsächlich durchgeführt haben und daß nach
der salvatorischen Klausel des § 15 Abs. 4 des Mietvertrages die vertragliche
Bindung durch die Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen nicht
beeinträchtigt werden sollte.
5. Im weiteren Verfahren wird das Oberlandesgericht allerdings zu prüfen haben,
ob die vom Beklagten erklärte Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger
Täuschung (§ 123 BGB), weil die Klägerin angeblich von Anfang an nicht
beabsichtigt habe, das Mietobjekt in einen förderungsfähigen Zustand zu
versetzen, durchgreift und der Mietvertrag zwischen den Parteien somit unwirksam
ist.
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