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Bauliche
Veränderung – bei Einbau von modernen Kunststofffenstern?
BayObLG
Az: 2Z BR
177/04
Beschluss vom
11.02.2005
Gründe:
I.
Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer
Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.
Die Wohnungseigentümer beschlossen am 13.7.2001:
Die Verwaltung wird beauftragt, das Auswechseln sämtlicher Fenster (Farbe weiß)
in Auftrag zu geben. Die Arbeiten sind an die Firma L. gemäß vorliegendem
Angebot vom 31.5.2001 zu vergeben. Ausführungszeitpunkt: Frühjahr 2002.
Der Vollzug des Beschlusses wurde bis zur Abstimmung über die gesamte
Haussanierung zurückgestellt. Die geplanten Fenster sollen aus weißem Kunststoff
bestehen, jedoch in Form, Aufteilung und Größe den bisherigen Fenstern
entsprechen. Der geplante Austausch der Fenster soll etwa 35.790 EUR kosten. Die
Wohnungseigentümer verfügten im Jahr 2001 über eine Instandhaltungsrücklage von
rund 4.000 EUR.
Die Antragsteller haben beantragt, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu
erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 9.1.2002 den Antrag abgewiesen.
Das Landgericht hat am 4.8.2004 die sofortige Beschwerde der Antragsteller
zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.
II.
Das Rechtsmittel ist nicht begründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die Maßnahme, die die Wohnungseigentümer beschlossen hätten, stelle keine
bauliche Veränderung, sondern eine modernisierende Instandsetzung dar; der
Zustimmung der Antragsteller zu dem Eigentümerbeschluss hätte es deshalb nicht
bedurft.
Aufgrund des erholten Sachverständigengutachtens stehe fest, dass die Fenster
sanierungsbedürftig seien. Vier bis fünf Fenster seien in der Holzsubstanz so
stark angegriffen, dass sie ganz erneuert werden müssten. Auch bei zahlreichen
anderen Fenstern seien Ausbesserungsmaßnahmen notwendig. Durch eine Ausbesserung
könnten allerdings allenfalls 40 bis 50 % des Niveaus des heutigen Stands der
Technik erreicht werden. Eine entscheidende Verbesserung der Wärmeschutz- und
Dichtheitseigenschaften und das Erreichen des Niveaus der Anforderungen der
Energieeinsparverordnung könnten nur durch eine Erneuerung der Fenster
realisiert werden.
Die Entscheidung der Wohnungseigentümer, die Fenster zu erneuern, bewege sich in
dem Ermessenspielraum, der den Wohnungseigentümern bei der Vornahme von
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zur Verfügung stehe. Die
Erneuerung der Fenster erweise sich gegenüber einer bloßen Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands als technisch besser und wirtschaftlich sinnvoller. Mit
dem ursprünglichen Zustand könne nämlich nur der Stand der Technik zu Beginn der
70er Jahre erreicht werden.
Die geplante Erneuerung der Fenster führe auch nicht zu einer nachteiligen
Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage; eher sei eine
deutliche Verbesserung zu erwarten.
Es widerspreche auch nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, dass die
Kosten der Erneuerung durch eine Sonderumlage aufgebracht werden müssten. Die
Maßnahme diene der Erhaltung und Verbesserung der Bausubstanz der Wohnanlage und
damit dem gemeinschaftlichen Interesse der Wohnungseigentümer. Es handle sich um
eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme, die vom Standpunkt eines
vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers sinnvoll erscheine und damit
auch die Erhebung einer Sonderumlage rechtfertige.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass der Austausch von
Holzfenstern gegen ähnlich gestaltete moderne Kunststofffenster in der Regel und
so auch hier keine bauliche Veränderung darstellt, sondern eine Maßnahme der
ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung, und dass durch eine solche
Maßnahme nicht zustimmende Wohnungseigentümer wie die Antragsteller auch nicht
über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (vgl.
BayObLG WuM 1991, 56).
b) Gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 ZPO ist neuer Sachvortrag in der
Rechtsbeschwerdeinstanz nicht zulässig. Die Behauptungen der Antragsteller, ein
für die vorliegende Wohnanlage erstelltes Angebot der Firma L. habe bei der
Beschlussfassung nicht vorgelegen und Alternativangebote seien entgegen den
Behauptungen der Antragsgegner nicht erholt worden, können deshalb nicht
berücksichtigt werden.
c) Für die Entscheidung über den Antrag, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu
erklären, ist unerheblich, ob die Firma L. zwischenzeitlich ihre
Geschäftstätigkeit eingestellt hat. Ein Antrag, die Hauptsache für erledigt zu
erklären, ist nicht gestellt worden. Abgesehen davon dürfte eine
Hauptsacheerledigung aufgrund der Tatsache, dass die Firma L. keine
Geschäftstätigkeit mehr ausübt, nicht vorliegen.
d) Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die zutreffenden Ausführungen des
Landgerichts verwiesen, wonach es ordnungsmäßiger Verwaltung auch dann
entspricht (§ 21 WEG), wenn die Kosten für das Auswechseln der Fenster durch
eine Sonderumlage aufgebracht werden müssen. Der angegriffene
Eigentümerbeschluss selbst besagt noch nichts darüber, wie die Arbeiten bezahlt
werden sollen.
e) Das Landgericht ist zu dem Ergebnis gekommen, dass eine Erneuerung der
Fenster sinnvoller ist als Ausbesserungsmaßnahmen. Die Entscheidung über diese
Frage unterliegt in erster Linie dem tatrichterlichen Ermessen. Die Entscheidung
des Landgerichts lässt keine Rechtsfehler erkennen.
f) Nicht entscheidungserheblich sind die Behauptungen der Antragsteller, der
Verwalter habe seine Überwachungspflichten verletzt und nicht dafür Sorge
getragen, dass eine genügend hohe Instandhaltungsrücklage gebildet wurde.
3. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 47 WEG, die
Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.
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