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Hauskauf: Offenbarungspflicht für
erkennbare Feuchtigkeitsschäden
Oberlandesgericht Oldenburg
Az.: 15 U 31/03
Urteil vom 30.06.2003
Vorinstanz: Landgericht
Osnabrück – Az.: 4 O 3361/02 (337)
In dem Rechtsstreit hat der 15. Zivilsenat auf die
mündliche Verhandlung vom 23. Juni 2003 für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 13. März 2003 verkündete Urteil der
4. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung
durch Hinterlegung oder Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus diesem
Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der
Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
Die zulässige Berufung ist begründet. Das Landgericht hat der Klage zu
Unrecht überwiegend stattgegeben.
Den Klägern steht der mit der Klage geltend gemachte Schadensersatzanspruch
nicht zu. Ein solcher Anspruch könnte sich wegen des vertraglich vereinbarten
Gewährleistungsausschlusses nur aus § 463 BGB a.F. ergeben. Das setzte voraus,
dass - wie dies die Kläger behaupten - die Beklagten beim Verkauf ihres Hauses
einen Fehler arglistig verschwiegen hätten. Davon kann indessen nicht
ausgegangen werden.
Zwar liegt in der unstreitigen starken Kellerfeuchtigkeit ein Fehler der
Kaufsache im Sinne der genannten Vorschrift. Eine Haftung der Beklagten wegen
arglistigen Verschweigens dieses Mangels setzt aber zusätzlich voraus, dass die
Beklagten den Mangel von sich aus den Klägern hätten offenbaren müssen. Das war
aber nicht der Fall.
Nach gefestigter Rechtsprechung trifft den Verkäufer eine Offenbarungspflicht
nicht hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache, die einer Besichtigung
zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind; der Käufer kann insoweit eine
Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im eigenen Interesse
gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann, vgl. BGH in BGHReport 2001, 362. Das
gilt auch für Feuchtigkeitsschäden, die bei genauer Besichtigung ohne weiteres
erkennbar sind, vgl. BGH, Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88.
So liegt es aber hier. Der im selbständigen Beweisverfahren beauftragte
Sachverständige, dessen - inhaltlich unstreitiges - Gutachten die Parteien
vorgetragen haben, hat mit bloßem Auge deutlich wahrnehmbare, sehr großflächige
Schäden und Verfärbungen im unteren und mittleren Bereich nahezu aller
Kellerwände festgestellt, wie sie bekanntermaßen als typische Anzeichen von
Wandfeuchtigkeit aufzutreten pflegen. Hiervon konnte sich der Senat anhand der
von dem Sachverständigen gefertigten Fotografien selbst überzeugen. Die Kläger
haben sichtbare Feuchtigkeitsspuren auch nicht in Gänze abgestritten. Soweit sie
im Schriftsatz vom 4. Februar 2002 einschränkend geltend gemacht haben, die
Wände seien bei der Hausbesichtigung „zum Teil zugestellt" gewesen, der Zustand
sei bei ihrer Besichtigung des Hauses nicht so gewesen wie bei der Begutachtung
durch den Sachverständigen, selbst bei ihrem Einzug seien die Schäden „nicht in
dem Umfang" vorhanden gewesen, ist dieses Vorbringen nicht ausreichend
substantiiert. Die Kläger hätten im Einzelnen mitteilen müssen, welche der vom
Sachverständigen dokumentierten Feuchtigkeitsspuren seinerzeit nicht erkennbar
waren. Dies gilt um so mehr, als die Fotografien auch Feuchtigkeitsspuren an
Stellen erkennen lassen, die nicht zugestellt sein konnten und auch sofort ins
Auge fallen mussten, etwa die großflächigen Feuchtigkeitsschäden unmittelbar
neben dem Lichtschalter an der Türe zur Kelleraußentreppe. Es besteht auch kein
Anhalt dafür, dass die von dem Sachverständigen dokumentierten
Feuchtigkeitsschäden erst nach der Hausübergabe entstanden sind. Denn der
Sachverständige hat überzeugend ausgeführt, dass die Kellerfeuchtigkeit darauf
beruht, dass beim Bau des Hauses eine Außenwandisolierung gewählt wurde, die bei
den gegebenen Grundwasserverhältnissen ungeeignet war. Das ist auch von den
Klägern nicht bestritten worden. Damit kann aber ausgeschlossen werden, dass die
in Rede stehenden umfangreichen Feuchtigkeitsschäden erst nach dem Einzug der
Kläger auftraten.
Bei dieser Sachlage hätten die Kläger - zumal angesichts des Alters des Hauses,
das eine nicht optimale Außenwandisolierung nahelegte - im eigenen Interesse der
Frage der augenfälligen Kellerfeuchtigkeit nachgehen müssen, während die
Beklagten insoweit keine Offenbarungspflicht traf.
Die Kläger können nicht einerseits im Kaufvertrag vereinbaren, dass die
Verkäufer nicht für Fehler und Mängel haften sollen, und hierbei ausdrücklich
erklären, dass ihnen der Zustand des Hauses bekannt ist, und dann andererseits
später den Verkäufern arglistiges Verschweigen eines Fehlers vorwerfen, der ohne
weiteres zu erkennen war.
Nach alledem war auf die Berufung der Beklagten die Klage insgesamt, also auch
mit dem Feststellungsantrag, abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen.
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