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Betriebskostenabrechnung: Umlegungsmaßstab für die Grundsteuer
BUNDESGERICHTSHOF
Az.: VIII ZR
169/03
Urteil vom
26.05.2004
Leitsatz:
Zur
Anwendbarkeit einer Mietvertragsklausel nach der für die Betriebskosten das
Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbarter
Umlegungsmaßstab gilt, auf eine zu entrichtende Grundsteuer.
In dem Rechtsstreit hat der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs im schriftlichen Verfahren mit
Schriftsatzfrist bis zum 12. Mai 2004 für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkammer 64 des
Landgerichts Berlin vom 1. April 2003 in der Fassung des
Berichtigungsbeschlusses vom 1. August 2003 aufgehoben und das Urteil des
Amtsgerichts Spandau vom 22. November 2002 abgeändert und wie folgt neu gefaßt:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.990,69 € nebst 5 % Zinsen über
dem Basiszinssatz aus 1.518,43 € seit dem 18. Januar 2002 und aus 472,26 € seit
dem 22. Juli 2002 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten im Rahmen der Abwicklung ihres Mietverhältnisses über
den Umlegungsmaßstab für die Grundsteuer in den Betriebskostenabrechnungen der
Beklagten.
Die Klägerin mietete mit Wirkung ab 1. Oktober 1999 von der Beklagten eine in
einer größeren Wohnanlage gelegene Wohnung in B. und leistete eine Kaution in
Höhe von umgerechnet 2.181,09 €. Nach § 4 Nr. 3 des Mietvertrags vom 7.
September 1999 hatte die Klägerin für die im Nettomietpreis nicht enthaltenen
Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung
(II. BV) einen monatlichen Vorschuß zu entrichten; als Abrechnungszeitraum war
der 1. Januar bis zum 31. Dezember eines Jahres vereinbart. § 4 Nr. 4 des
Mietvertrags enthält folgende formularmäßige Bestimmung:
"Als Umlegungsmaßstab für die Betriebskosten oder Betriebskostenerhöhung - mit
Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten - gilt als vereinbart
a) das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses
b) (sonstiger Umlegungsmaßstab) ........................"
Zu Buchstabe a) enthält das Formular eine Fußnote mit dem Inhalt
"Nichtzutreffendes streichen"; unter Buchstabe b) ist in dem mit Punkten
versehenen Freifeld maschinenschriftlich "--------" eingetragen.
Die Beklagte rechnete mit Schreiben vom 20. November 2001 über die
Betriebskosten für das Kalenderjahr 2000 und mit Schreiben vom 18. Juni 2002
über die Betriebskosten für den Zeitraum vom 1. Januar 2001 bis zum 30.
September 2001 ab; zu diesem Zeitpunkt endete das Mietverhältnis. In beiden
Abrechnungen legte die Beklagte alle Betriebskosten - mit Ausnahme der
Kabelgebühren, die sie anteilig nach der Anzahl der Wohnungen umlegte, sowie der
Grundsteuer - anteilig nach dem Verhältnis der Wohnungsgröße von 96,28 m² zur
Gesamtfläche von 10.671,54 m² um. Die Grundsteuer stellte die Beklagte mit einem
"Festbetrag" in die Abrechnung ein, der auf den bezüglich der vermieteten
Eigentumswohnung ergangenen Grundsteuerbescheiden beruht. Die Abrechnungen
ergaben Nachforderungen für das Jahr 2000 und für das Jahr 2001. Die Klägerin
ist der Auffassung, auch die Grundsteuer sei anteilig nach dem Verhältnis des
Gesamtbetrags für die gesamte Abrechnungseinheit zur Gesamtfläche umzulegen. Sie
hat nach diesem Maßstab Abrechnungsguthaben für das Jahr 2000 und für das Jahr
2001 errechnet.
Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 17. Januar 2002 gegen den Anspruch der
Klägerin auf Rückzahlung der verzinsten Mietkaution mit mehreren Forderungen die
Aufrechnung, darunter auch mit der Nachforderung aus der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 sowie aus der Heizkostenabrechnung
für 2000.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst Rückzahlung eines Teils der
Mietkaution in Höhe von 1.518,43 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit
18. Januar 2002 verlangt. Sie hat dann gegenüber der Nachforderung aus der
Heizkostenabrechnung 2000 mit ihrem errechneten Guthaben aus der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 die Aufrechnung erklärt. Unter
Erweiterung der Klage hat sie die Zahlung weiterer 472,26 € beantragt. Dieser
Betrag setzt sich aus einem unstreitigen Guthaben aus der Heizkostenabrechnung
für 2001 in Höhe von 109,43 €, dem von der Klägerin errechneten Restguthaben aus
der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 in Höhe von 158,09 € sowie dem
errechneten Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001 in Höhe
von 204,74 € zusammen.
Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe eines Betrags von 1.363,06 € stattgegeben
und die Klage abgewiesen, soweit die Klägerin Zahlung wegen der
Abrechnungsdifferenz zu dem nach ihrer Auffassung maßgeblichen anteiligen
Umlegungsmaßstab hinsichtlich der Grundsteuer verlangt. Mit ihrer Berufung hat
die Klägerin über den ihr vom Amtsgericht zuerkannten Betrag hinaus weitere
627,63 € nebst Zinsen begehrt mit der Begründung, lege man die Position
Grundsteuer nach dem mietvertraglich vereinbarten Umlagemaßstab (Wohn- und
Nutzfläche) um, errechneten sich die von ihr geltend gemachten Guthaben statt
der Nachforderungen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin
zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt
die Klägerin ihren Zahlungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die eingeklagten Guthabenbeträge ergäben sich rechnerisch in der geltend
gemachten Höhe, wenn man für die Position Grundsteuer den mietvertraglich
vereinbarten Umlagemaßstab anwende. Von dieser Sachlage gehe es in seiner
Entscheidung aus, zumal die Berechnungsweise der Klageforderung zwischen den
Parteien nicht im Streit sei. Der Klägerin stehe der mit der Berufung weiter
verfolgte Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution bzw. Auszahlung von
Nebenkostenguthaben für die Jahre 2000 und 2001 jedoch nicht zu. Die Beklagte
habe den in § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags genannten Umlagemaßstab für
die Position "Grundsteuer" nicht einhalten müssen. Diese Regelung sei nach ihrem
Sinn und Zweck einschränkend dahingehend auszulegen, daß sie nicht für solche
Betriebskosten gelte, die abgrenzbar seien und dem Mieter zweifelsfrei
zugewiesen werden könnten, wie etwa verbrauchsabhängige Betriebskosten bei
Erfassung des Verbrauchs. In diesem Falle bedürfe es eines anteiligen
Umlagemaßstabs nicht. So liege es auch bei Grundsteuern, soweit diese allein für
die gemietete Wohnung anfielen. Die Klägerin wende sich auch nicht gegen die
Umlage des Kabelanschlusses, dessen Kosten nach der Zahl der Anschlüsse umgelegt
würden; auch hier werde vom vereinbarten Umlagemaßstab abgewichen, weil die
anfallenden Kosten einfacher zugeordnet werden könnten.
II.
Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Die Klägerin kann Erstattung des weiteren
Betrages in Höhe von 627,63 € nebst Zinsen verlangen, den sie mit der Berufung
zusätzlich zu den ihr vom Amtsgericht zuerkannten 1.363,06 € nebst Zinsen
begehrt. Wie das Berufungsgericht, von der Revisionserwiderung unangegriffen,
feststellt, ergibt sich diese Summe bei Berücksichtigung der wechselseitigen
Verrechnungen rechnerisch in voller Höhe als Restguthaben aus der von der
Klägerin geleisteten Kaution bzw. aus den Nebenkostenguthaben für die Jahre
2000, 2001, wenn der mietvertraglich vereinbarte Umlagemaßstab auch auf die
Betriebskostenposition "Grundsteuer" Anwendung findet. Davon, daß die Klägerin
diese Restforderung mit ihrem Berufungsantrag unter Zugrundelegung des
Rechenwerkes in dem amtsgerichtlichen Urteil insgesamt verfolgt, geht das
Berufungsgericht aus, und dies ist zwischen den Parteien auch nicht umstritten.
Diese geltend gemachten weiteren Erstattungsansprüche stehen der Klägerin zu. Zu
Unrecht ist das Berufungsgericht, der Berechnung der Beklagten folgend, für die
Position Grundsteuer von dem vertraglichen Umlagemaßstab abgegangen und hat
statt dessen die sich ausschließlich auf die Wohnung der Klägerin beziehende
(höhere) Grundsteuer eingesetzt.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß für den
Abrechnungsmaßstab von Betriebskosten die vertragliche Vereinbarung maßgeblich
ist, soweit - wie hier - eine solche getroffen wurde. Der Vorrang vertraglicher
Vereinbarungen ist für Wohnraummietverhältnisse im preisfreien Wohnraum - unter
dem Vorbehalt anderweitiger Vorschriften - nunmehr in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB
ausdrücklich geregelt; die Vorschrift gilt mit Wirkung ab dem 1. September 2001,
soweit der Abrechnungszeitraum - wie vorliegend das Abrechnungsjahr 2000 - nicht
bereits vor diesem Tag beendet war (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB). Es entsprach
jedoch auch zuvor der allgemeinen Auffassung, daß ein vertraglich vereinbarter
Abrechnungsmaßstab eine einseitige Bestimmung durch den Vermieter nach §§ 315,
316 BGB ausschließt (vgl. Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW
1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 1 b m.w.Nachw.; v. Brunn in Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III 49; Staudinger/Emmerich
(1995), §§ 535, 536 Rdnr. 126 f.; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., §§ 535, 536
Rdnr. 91; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und
Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 513).
2. Die Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß das Berufungsgericht § 4 Nr. 4
Buchst. a) des Mietvertrags einschränkend dahingehend ausgelegt hat, der
vereinbarte Umlagemaßstab gelte nicht für solche Betriebskosten, die - wie
vorliegend die Grundsteuer aufgrund des Steuerbescheides - abgrenzbar seien und
dem Mieter zweifelsfrei zugewiesen werden könnten.
Es kann dahinstehen, ob die Auslegung dieser Formularklausel der
uneingeschränkten Prüfung durch das Revisionsgericht unterliegt; dies wäre der
Fall, wenn sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung fände (BGHZ
98, 256, 258; 134, 42, 45; Senat, Urteil vom 19. März 2003 - VIII ZR 135/02, WM
2003, 1092 = NJW 2003, 2607 unter II 1 a). Die durch das Berufungsgericht
vorgenommene Auslegung der Klausel hält jedoch auch einer auf das Vorliegen von
Rechtsfehlern beschränkten Prüfung nicht stand. Sie berücksichtigt nicht
hinreichend den objektiven Erklärungsinhalt der Vertragsbestimmung und verstößt
damit gegen gesetzliche Auslegungsregeln (§§ 133, 157 BGB). Da weitere
tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat die Auslegung
der Klausel selbst vornehmen (Senatsurteil BGHZ 124, 39, 45; Senat, Urteil vom
16. Dezember 1998 - VIII ZR 197/97, WM 1999, 922 = NJW 1999, 1022 unter II 2 b;
BGH, Urteil vom 12. Dezember 2000 - XI ZR 72/00, NJW 2001, 1344 = WM 2001, 350
unter II 2 a).
a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und
typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen
Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten
Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des
durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.
Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.; BGH, Urteil vom 23. Mai 2003 - V ZR 393/02,
WM 2003, 1967 unter II 1 a; Senatsurteile vom 19. März 2003, aaO und vom 22.
Dezember 2003 - VIII ZR 90/02, WM 2004, 748 = NJW-RR 2004, 262 unter II 1, jew.
m.w.Nachw.).
b) Nach § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Formularmietvertrags gilt für die
Betriebskosten oder Betriebskostenerhöhung - mit Ausnahme der Heizungs- und
Warmwasserkosten - das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als
vereinbarter Umlegungsmaßstab. Hiervon ist nach dem Wortlaut auch die vom Mieter
nach § 4 Nr. 3 des Mietvertrags zu entrichtende Grundsteuer erfaßt, wie auch das
Berufungsgericht nicht verkannt hat. Für eine einschränkende Auslegung im
Hinblick auf Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zuordnen lassen,
bestehen dagegen aus der Sicht des Mieters, die für das Verständnis der Klausel
maßgeblich ist, keine erkennbaren Anhaltspunkte.
c) Nach ihrem Wortlaut kann die Klausel von einem verständigen Mieter nicht
anders verstanden werden, als daß - mit Ausnahme der Heizungs- und
Warmwasserkosten - alle Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und
Nutzflächen des Hauses umgelegt werden, mithin auch die Grundsteuer. Dies wird
durch den nachfolgenden maschinenschriftlichen Eintrag unter § 4 Nr. 4 Buchst.
b) "(sonstiger Umlegungsmaßstab)" bestätigt, da durch die Eintragung "--------"
ersichtlich wird, daß kein anderer als der unter Buchstabe a) angegebene
Abrechnungsmaßstab gelten soll.
Daß beide Parteien die Vertragsbestimmung abweichend vom Wortlaut mit dem vom
Berufungsgericht angenommenen eingeschränkten Inhalt verstanden wissen wollten,
hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; für diese Annahme ist auch im
übrigen nichts ersichtlich. Insbesondere ergibt sich dies nicht aus dem Umstand,
daß die Klägerin die ebenfalls von § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags
abweichende Abrechnung für die Kabelgebühren nach der Anzahl der Wohnungen
nachfolgend nicht beanstandet hat; hieraus läßt sich kein Rückschluß auf den
ursprünglichen Vertragsinhalt gewinnen, zumal hinsichtlich einer anderen
Betriebskostenart.
d) Eine für den Durchschnittsmieter erkennbare Einschränkung des
Anwendungsbereichs der Klausel kann auch nicht unter Berücksichtigung der
Interessenlage angenommen werden. Den Ausführungen des Berufungsgerichts liegt
die zwar zutreffende Erwägung zugrunde, daß die Abrechnung von Betriebskosten,
die sich der vermieteten Wohnung nach erfaßtem Verbrauch (vgl. § 556 a Abs. 2
BGB) oder in sonstiger Weise konkret zuordnen lassen, nach diesem Maßstab
grundsätzlich zulässig ist und regelmäßig auch interessengerecht sein wird.
Dieser Maßstab ist jedoch nicht erkennbar vorrangig. Soweit gesetzliche
Vorschriften - wie die Heizkostenverordnung in der Fassung vom 26. Januar 1989
(BGBl. I S. 115) - nicht entgegenstehen, kann ein anderer Abrechnungsmaßstab
vereinbart werden, etwa der Flächenmaßstab gemäß § 4 Nr. 4 Buchst. a) des
Mietvertrags. Dieser Abrechnungsmaßstab ist auch hinsichtlich der Grundsteuer
zulässig (vgl. nunmehr § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB) und sogar üblich (Schmidt-Futterer/Langenberg,
Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a Rdnr. 83).
Eine Umlage nach Miteigentumsanteilen anstelle des Flächenmaßstabs ist nicht aus
dem Grunde geboten, daß es sich bei dem vermieteten Wohnraum um Wohnungseigentum
handelt, da dem Vermieter die für die Abrechnung maßgebliche Gesamtfläche
entweder bekannt - wie vorliegend aus den Abrechnungen ersichtlich - oder von
ihm unschwer zu ermitteln ist (vgl. LG Berlin, GE 2000, 1685). Des weiteren ist
es für die Auslegung der Klausel grundsätzlich ohne Bedeutung, daß der
Abrechnungsmaßstab für die Beklagte nachteilig ist, da er nicht die vollständige
Abwälzung der für die vermietete Eigentumswohnung zu entrichtenden Grundsteuer
auf die Mieterin ermöglichte.
III.
Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562
ZPO). Da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO) und
der Klägerin unter Anwendung des Flächenmaßstabs der begehrte weitere
Erstattungsanspruch von 627,63 € nebst Zinsen wegen der zuviel berechneten
Grundsteuer zuzusprechen ist, ist das Urteil des Amtsgerichts entsprechend
abzuändern.
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