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Instandhaltungspflicht des Vermieters – bei Vermietung an Eigentümer
BGH
Az: VIII ZR
311/04
Urteil vom
13.07.2005
Der VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juli 2005 für Recht
erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts
Berlin vom 30. Juli 2004 wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger ist mit seiner Schwester seit 1981 in ungeteilter Erbengemeinschaft
Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in B. , das zu
Gunsten der Beklagten, seiner Mutter, mit einem lebenslangen Nießbrauch belastet
ist. Mit Vertrag vom 4. Februar 1987 mieteten der Kläger und seine inzwischen
aus dem Vertrag ausgeschiedene Ehefrau eine in diesem Haus gelegene Wohnung von
der Beklagten. Mit Schreiben vom 18. Januar und 13. Februar 2003 verlangte der
Kläger von der Beklagten die Vornahme verschiedener Instandsetzungsarbeiten in
der von ihm gemieteten Wohnung. Der Kläger forderte die Beklagte unter anderem
auf, die gesamte Elektroinstallation der Wohnung (mit Ausnahme der Küche) wegen
Sicherheitsmängeln umgehend zu erneuern, und kündigte an, andernfalls die
Arbeiten selbst in Auftrag zu geben und die dafür veranschlagten Kosten von
5.052,96 Euro an die Beklagte weiterzugeben.
Das Amtsgericht hat die Beklagte durch Versäumnisurteil unter anderem zur
Zahlung des vom Kläger als Kostenvorschuß für die Erneuerung der
Elektroinstallation verlangten Betrages von 5.052,96 Euro verurteilt. Auf den
Einspruch der Beklagten hat das Amtsgericht sein Versäumnisurteil
aufrechterhalten. Mit ihrer Berufung hat sich die Beklagte lediglich gegen ihre
Verurteilung zur Zahlung des Kostenvorschusses von 5.052,96 Euro gewandt.
Insoweit hat das Landgericht das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage
abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision
des Klägers, mit der dieser die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils
begehrt.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Dem Kläger stehe aus § 536 a Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 242 BGB ein Anspruch
auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Erneuerung der Elektroinstallation
in der von ihm gemieteten Wohnung nicht zu. Es könne dahingestellt bleiben, ob
der Kläger die Erneuerungsbedürftigkeit der Elektroinstallation hinreichend
dargetan habe. Selbst wenn darauf unter mietvertraglichen Gesichtspunkten ein
Anspruch des Klägers bestünde, verstieße die Geltendmachung eines derartigen
Anspruchs durch den Kläger als unzulässige Rechtsausübung gegen § 242 BGB, weil
der Kläger das Erlangte an die Beklagte wieder zurückgewähren müßte (dolo-petit-Einrede).
Die Beklagte schulde aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden
Nießbrauchsverhältnisses nach § 1041 BGB lediglich die gewöhnlichen Maßnahmen
zur Unterhaltung der nießbrauchsbelasteten Sache, nicht aber Instandsetzungen
wie eine Erneuerung der Elektroinstallation. Wenn die Beklagte aus dem
Mietvertrag verpflichtet sein sollte, die Elektroinstallation in der Wohnung des
Klägers zu erneuern, hätte sie insoweit gegenüber dem Kläger aus § 1049 BGB
einen Erstattungsanspruch. Hierfür könne der Kläger als Miteigentümer von der
Beklagten auch allein in Anspruch genommen werden; er habe sich gegebenenfalls
mit seiner Schwester im Innenverhältnis auseinander zu setzen.
II.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision
zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht dem Kläger einen Anspruch
auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Erneuerung der Elektroinstallation
in der von ihm gemieteten Wohnung versagt.
1. Dem Kläger steht als Mieter ein Vorschußanspruch für die Kosten der
Erneuerung der Elektroinstallation zu, wenn die Mietwohnung insoweit einen
Mangel aufweist und er unter den Voraussetzungen des § 536 a Abs. 2 BGB zur
Mangelbeseitigung im Wege der Ersatzvornahme berechtigt ist und deshalb Ersatz
der dafür erforderlichen Aufwendungen verlangen kann. Dies hat das
Berufungsgericht zugunsten des Klägers unterstellt. Davon ist auch im
Revisionsverfahren auszugehen.
2. Diesem mietrechtlichen Anspruch des Klägers steht jedoch entgegen, daß die
Beklagte als Nießbraucherin dem Kläger gegenüber zu einer Erneuerung der
Elektroinstallation nicht verpflichtet ist, weil die Erneuerung der
Elektroinstallation nicht der Beklagten als Nießbraucherin, sondern dem Kläger
selbst und dessen Schwester - als Eigentümern des Hauses - obliegt und das
Verlangen des Klägers gegenüber der Beklagten deshalb, wie das Berufungsgericht
zu Recht angenommen hat, als Rechtsmissbrauch gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB)
verstößt.
a) Der Nießbraucher hat lediglich für die Erhaltung der Sache in ihrem
wirtschaftlichen Bestand zu sorgen (§ 1041 Satz 1 BGB); Ausbesserungen und
Erneuerungen obliegen ihm nur insoweit, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung
der Sache gehören (§ 1041 Satz 2 BGB). Zu der gewöhnlichen, dem Nießbraucher
obliegenden Unterhaltung der Sache zählen solche Maßnahmen, die bei
ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb
kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind; dazu gehören insbesondere normale
Verschleißreparaturen (BGH, Urteil vom 6. Juni 2003 - V ZR 392/02, NJW-RR 2003,
1290 unter II 3 b). Zu Recht hat das Landgericht unter Berufung auf die
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs angenommen, daß die vom Kläger verlangte
Erneuerung der Elektroinstallation nicht davon umfaßt wird (vgl. BGH, aaO unter
II 3 c bb (3)) und deshalb grundsätzlich dem Eigentümer, also dem Kläger selbst
und dessen Schwester, obliegt. Dagegen bringt die Revision nichts vor.
b) Sie meint aber, die vom Gesetz vorgegebene Verteilung der Pflichten zwischen
Eigentümer und Nießbraucher werde im vorliegenden Fall - ausnahmsweise - durch
den Mietvertrag der Parteien überlagert; dadurch habe die Beklagte die Pflicht
zur Erhaltung der Mietsache freiwillig übernommen und die vom Gesetz vorgegebene
Verteilung der Pflichten zwischen Eigentümer und Nießbraucher abbedungen. Dies
trifft nicht zu. Der Mietvertrag der Parteien enthält keine den Nießbrauch der
Beklagten und die gesetzliche Lastenverteilung nach § 1041 BGB berührende
Vereinbarung und hat deshalb, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat,
keine Auswirkungen auf die aus dem Nießbrauch sich ergebenden Rechte und
Pflichten der Beklagten als Nießbraucherin einerseits und die Rechte und
Pflichten des Klägers und seiner Schwester als Eigentümer andererseits. Das
Rechtsverhältnis der Parteien ist hinsichtlich des Nießbrauchs der Beklagten
nicht dadurch verändert worden, daß statt eines Dritten der Kläger selbst eine
Wohnung in dem Haus gemietet hat, das in seinem und seiner Schwester Eigentum
steht und mit dem Nießbrauch der Beklagten belastet ist.
c) Zu Recht hat das Berufungsgericht das Verlangen des Klägers aus § 536 a Abs.
2 BGB als rechtsmißbräuchlich (§ 242 BGB) angesehen. Denn dem mietrechtlichen
Anspruch des Klägers steht der hypothetische Aufwendungsersatzanspruch der
Beklagten gegenüber dem Kläger aus § 1049 BGB entgegen (dolo-petit-Einrede). Die
dagegen von der Revision vorgebrachten Einwände greifen nicht durch.
aa) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht hinsichtlich
des Anspruchs aus § 1049 BGB nicht verkannt, daß der Kläger nicht
Alleineigentümer des Grundstücks ist, sondern gemeinsam mit seiner Schwester
Gesamthandseigentümer. Mit Recht hat das Berufungsgericht dies als für die
dolo-petit-Einrede der Beklagten unerheblich angesehen und darauf hingewiesen,
daß es Sache des Klägers wäre, sich im Falle seiner Inanspruchnahme aus § 1049
BGB mit seiner Schwester im Innenverhältnis auseinanderzusetzen. Denn
hinsichtlich des hypothetischen Anspruchs der Beklagten aus § 1049 BGB würde der
Kläger, sofern sich der Anspruch gegen die Erbengemeinschaft richtet, als
Gesamtschuldner haften (§ 2058 BGB) und damit von der Beklagten allein in
Anspruch genommen werden können (§ 421 BGB), so daß diese dem Kläger auch die
dolo-petit-Einrede entgegenhalten kann.
bb) Unzutreffend ist auch die Auffassung der Revision, die Entscheidung des
Berufungsgerichts sei mit § 2059 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu vereinbaren. Das
nach dieser Vorschrift bestehende Leistungsverweigerungsrecht betrifft nur die
Haftungsmasse, mit der ein Miterbe die gemeinschaftlichen
Nachlaßverbindlichkeiten zu befriedigen hat, und ist losgelöst von seiner
gesamtschuldnerischen Haftung (§ 2058 BGB). Als Gesamtschuldner kann der Miterbe
wegen einer gemeinschaftlichen Nachlaßverbindlichkeit jedenfalls hinsichtlich
seines Anteils an dem ungeteilten Nachlaß allein in Anspruch genommen werden.
Deshalb wird der hypothetische Anspruch der Beklagten gegen den Kläger aus §
1049 BGB auch dann, wenn es sich dabei um eine gemeinschaftliche
Nachlaßverbindlichkeit im Sinne des § 2058 BGB handeln sollte, von dem
Leistungsverweigerungsrecht aus § 2059 Abs. 1 Satz 1 BGB ebensowenig berührt wie
die der Beklagten im Hinblick auf diesen Anspruch gegenüber dem Kläger
zustehende dolo-petit-Einrede. Dies gilt hier jedenfalls deshalb, weil der
hypothetische Anspruch der Beklagten den Wert des Anteils des Klägers am Nachlaß
nicht übersteigt.
cc) Ohne Erfolg rügt die Revision schließlich, das Berufungsgericht habe die
tatsächlichen Voraussetzungen des Anspruchs der Beklagten aus § 1049 BGB
rechtsfehlerhaft festgestellt. Vom Berufungsgericht übergangenen Sachvortrag (§
286 ZPO) vermag die Revision nicht aufzuzeigen.
Es kann dahingestellt bleiben, ob der Anspruch aus § 1049 BGB in Verbindung mit
den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht schon deshalb
gegenüber dem Kläger allein - als einem der beiden Gesamthandseigentümer -
begründet wäre, weil eine Erneuerung der Elektroinstallation jedenfalls seinem
eigenen Willen und Interesse (§ 683 Satz 1 BGB) entspricht und deshalb eine
berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag jedenfalls für ihn als Geschäftsherrn
vorläge. Selbst wenn es, wie die Revision meint, für den Anspruch aus § 1049 BGB
auf eine Geschäftsführung ohne Auftrag für die Erbengemeinschaft als
Geschäftsherrin und damit auch auf den Willen und das Interesse der Miterbin
ankäme, hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Beklagten aus § 1049 BGB mit
Recht bejaht. Die Revisionserwiderung weist zutreffend darauf hin, daß eine
Erneuerung der Elektroinstallation nach dem eigenen Vortrag des Klägers über
deren Erforderlichkeit und Dringlichkeit auch dem Interesse und mutmaßlichen
Willen der Miterbin entspricht. Soweit die Revision demgegenüber behauptet, daß
die Miterbin eine Erneuerung der Elektroinstallation weder für erforderlich noch
für wünschenswert halte, handelt es sich um neuen Sachvortrag, der im
Revisionsverfahren nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Die
Erklärung der Schwester des Klägers aus dem Jahr 2001, auf die sich die Revision
bezieht, sagt im übrigen über die Einstellung der Miterbin zur Erneuerung der
Elektroinstallation nichts aus und steht deshalb der Feststellung des
Berufungsgerichts nicht entgegen, daß die Voraussetzungen eines Anspruchs der
Beklagten aus § 1049 BGB erfüllt wären, wenn die Beklagte auf Verlangen des
Klägers die Elektroinstallation zu erneuern hätte.
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