|
| |
Bundeskleingartengesetz - Anwendbarkeit
BUNDESGERICHTSHOF
Az.: III ZR
281/03
Urteil vom
17.06.2004
In dem Rechtsstreit hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die
mündliche Verhandlung vom 13. Mai 2004 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts
Meiningen vom 1. September 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung
und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das
Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer eines 6.129 m2 großen Grundstücks. Der Beklagte ist
ein Verein, der seinen Mitgliedern Grundstücksparzellen zur gärtnerischen
Nutzung weiterverpachtet. Ein 525 m2 großes Teilstück der dem Kläger gehörenden
Grundfläche liegt in der Anlage des Beklagten. Diese umfaßt 20 Parzellen, von
denen 17 gärtnerisch genutzt werden. Drei Gärten schneiden den dem Kläger
gehörenden Grundstücksteil. Der Kläger meint, die Höhe des Pachtzinsanspruchs
sei nicht durch § 5 Abs. 1 BKleingG begrenzt, da die vom Beklagten an seine
Mitglieder verpachtete Anlage keinen Kleingartencharakter aufweise. Der Kläger
hat insoweit behauptet, die Parzellen seien am 3. Oktober 1990 weit überwiegend
als Ziergärten genutzt worden.
Die Klage war vor dem Amtsgericht, das die Berufung zugelassen hat, und vor dem
Landgericht erfolglos. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision
verfolgt der Kläger seinen Anspruch auf einen erhöhten Pachtzins weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur
Zurückverweisung der Sache.
I.
Das Berufungsgericht hat auf das Pachtverhältnis der Parteien das
Bundeskleingartengesetz angewandt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dieses
Gesetz sei auch dann anwendbar, wenn die Verwendung der Parzellen zum Anbau von
Gartenerzeugnissen im Verhältnis zur Erholungsnutzung nicht überwiege. Für die
kleingärtnerische Nutzung im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG genüge es, wenn
auf die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf ein nicht völlig
unbedeutender und daher den Charakter der Gärten mitprägender Teil der
Flächennutzung entfalle. Die Feststellungen des Amtsgerichts hätten ergeben, daß
diese Voraussetzung bei der Anlage des Beklagten zum maßgeblichen Stichtag
erfüllt gewesen sei.
Dies hält den Beanstandungen der Revision im entscheidenden Punkt nicht stand.
II.
1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß der Beklagte
passivlegitimiert ist, weil er in die Rechtsnachfolge nach dem ursprünglichen
Pächter des Rechtsvorgängers des Klägers eingetreten ist. Dies begegnet keinen
Bedenken und ist unter den Parteien auch nicht umstritten.
2. Die Entscheidung über den Anspruch des Klägers hängt davon ab, ob der
zwischen ihm und dem Beklagten bestehende Pachtvertrag der Preisbindung des § 5
Abs. 1 BKleingG unterliegt. Dies setzt voraus, daß sich das Rechtsverhältnis
nach dem Bundeskleingartengesetz richtet.
3. Die Anwendung dieses Gesetzes scheitert weder an der auf den Parzellen
befindlichen Bebauung (vgl. zur Frage der Bebauung in Kleingartenanlagen z.B.:
Senatsurteil vom 24. Juli 2003 - III ZR 203/02 - VIZ 2003, 538, für BGHZ 156, 71
vorgesehen) noch an § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG. Das Berufungsgericht hat
festgestellt, daß die vorhandenen Baulichkeiten der Einordnung des Areals als
Kleingartenanlage nicht entgegenstehen, weil sie sich nicht zu Wohnzwecken
eignen, und daß die Parzellen in einer Gesamtanlage zusammengefaßt sind, wie es
gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG für das Bestehen einer Kleingartenanlage
erforderlich ist. Beides nimmt die Revision hin.
4. Die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes richtet sich, wie der Senat
in seinen Urteilen vom 24. Juli 2003 (aaO), vom 6. März 2003 (BGHZ 154, 132,
135) und vom 16. Dezember 1999 (III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782) bereits im
einzelnen dargelegt hat, darüber hinaus nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung
zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik
Deutschland am 3. Oktober 1990, unabhängig davon, welchen vertraglichen
Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des DDR-Rechts unterworfen war.
Ob das Pachtverhältnis dem Bundeskleingartengesetz unterliegt, ist
dementsprechend danach zu beurteilen, ob die am 3. Oktober 1990 tatsächlich
ausgeübte Nutzung eine kleingärtnerische im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG
war.
Ein zentrales Merkmal eines Kleingartens ist die nicht erwerbsmäßige
gärtnerische Nutzung, also die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten
durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen.
Kennzeichnend für diese Nutzungsart ist die Vielfalt der Gartenbauerzeugnisse
(z.B.: Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 aaO). Das zweite vom Gesetz
hervorgehobene Element ist die Nutzung zu Erholungszwecken. Damit stellt sich
die Frage der Abgrenzung zwischen Kleingartenparzellen, die auch der Erholung
dienen, und Erholungsgrundstücken, da letztgenannte anderen rechtlichen
Bestimmungen (vgl. insbesondere für das Beitrittsgebiet Art. 232 § 4 Abs. 1 und
2 EGBGB) unterliegen.
Bei der Beurteilung, ob es sich bei dem jeweils fraglichen Gartenkomplex um eine
Kleingartenanlage oder um eine sonstige Erholungs- oder
Wochenendsiedlergartenanlage, eine Ferien- oder Wochenendhaussiedlung handelt,
ist auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht einzelner Parzellen abzustellen
(Senat aaO, S. 783 m.w.N.). Dies ist schon deshalb notwendig, weil in Fällen, in
denen die gesamte Anlage Vertragsgegenstand eines Hauptnutzungs- oder
Zwischenpachtverhältnisses ist, dieser Vertrag nur einheitlich entweder den
Regelungen des Bundeskleingartengesetzes oder denen des BGB beziehungsweise des
Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterworfen sein kann (Senat aaO).
a) Kleingarten- und Erholungsgrundstücksanlagen sind danach voneinander
abzugrenzen, welchen Anteil nach dem äußeren Erscheinungsbild des Komplexes die
Gartenbau- und die reine Erholungsnutzung haben. Die Einzelheiten sind
umstritten, da § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG keine Regelung über das zulässige
Verhältnis von Anbau- und Erholungsflächen in Kleingärten enthält. Die
überwiegende Meinung (OLG Naumburg OLGR 2001, 435, 437 f; Mainczyk,
Bundeskleingartengesetz, 8. Aufl., § 1 Rn. 9; MünchKomm-BGB/Kühnholz, 4. Aufl.,
§ 29 SchRAnpG Rn. 6; Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand November
1997, § 1 BKleingG Rn. 8; Schnabel ZOV 2001, 227, 228 f; vgl. auch Friedrich NJ
2003, 12, 14) hält es für das Vorliegen einer Kleingartenanlage für
erforderlich, daß die Nutzung zum Zwecke der Gewinnung von Gartenerzeugnissen
überwiegt. Hieraus wird der Schluß gezogen, der Ziergartenanteil (Zierpflanzen
und Rasen) dürfe nicht größer sein als der des Nutzgartens (Schnabel aaO) oder
zumindest dürfe die der Erholungsfunktion dienende Fläche die nutzgärtnerisch
verwendete nicht übersteigen (OLG Naumburg, Mainczyk, Kühnholz, Otte aaO). Die
Gegenauffassung (LG Potsdam, Urteil vom 3. November 1998 - 6 S 83/97 -
Urteilsdruck S. 2; VG Frankfurt (Oder), juris Nr. MWRE106139800; Stang,
Bundeskleingartengesetz, 2. Aufl., § 1 Rn. 9; vgl. auch BVerwGE 68, 6 ff) meint
demgegenüber, auch das Überwiegen der reinen Erholungsfunktion sei mit einer
kleingärtnerischen Nutzung vereinbar. Erforderlich sei lediglich, daß der Anbau
von Gartenfrüchten nicht nur eine völlig untergeordnete Bedeutung habe.
b) Der Senat hat sich zu dem für das Vorliegen einer Kleingartenanlage
zulässigen Anteil der reinen Erholungsnutzung noch nicht geäußert. Er
beantwortet die dahingehende Fragestellung nunmehr wie folgt:
aa) Die Nutzung der Parzellen zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen muß den
Charakter der Anlage maßgeblich mitprägen. Eine Kleingartenanlage liegt nicht
vor, wenn die Verwendung der Grundflächen als Nutzgärten nur eine untergeordnete
Funktion hat.
Ein Kernmerkmal des Kleingartens ist, wie oben ausgeführt, die nicht
erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, und zwar die Erzeugung von Obst, Gemüse und
anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner
Familienangehörigen. Daneben tritt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG die
Erholungsfunktion, die aber die Verwendung des Gartens zum Anbau nicht ersetzen
darf. Dies ergibt die an der Gesetzeshistorie und dem verfassungsrechtlichen
Kontext ausgerichtete Auslegung der Norm.
(1) Im Vordergrund der kleingärtnerischen Nutzung von Grundstücken stand zu
Beginn des Kleingartenwesens die Sicherung und Verbesserung der Ernährungslage,
vor allem der ärmeren Bevölkerungsschichten (BVerfGE 52, 1, 33; Begründung der
Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz, BT-Drucks. 9/1900, S. 9). Nach der
Ausweitung des Nahrungsmittelangebots und der allgemeinen Verbesserung der
wirtschaftlichen Verhältnisse gewann der Erholungswert der Kleingärten zunehmend
an Bedeutung (BVerfGE aaO, S. 35 f; Begründung der Bundesregierung zum
Bundeskleingartengesetz aaO). Dem hat der Gesetzgeber dadurch Rechnung getragen,
daß er die Verwendung von Kleingartenparzellen auch zur Erholung als zulässige
Nutzung in den Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG aufgenommen hat
(Begründung der Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz aaO, S. 12).
Allerdings sollte die Erholungsnutzung des Gartens zur Gewinnung von
Gartenbauprodukten nur hinzutreten, nicht aber den Anbau von Nutzpflanzen
zulässigerweise verdrängen können. So hat die Bundesregierung in ihrer
Begründung des Bundeskleingartengesetzes betont, daß der wirtschaftlichen
Bedeutung des Kleingartenwesens angesichts möglicher Preissteigerungen und einer
denkbaren allgemeinen negativen Einkommensentwicklung weiterhin erhebliches
Gewicht zukomme (aaO, S. 9). Die Gartenfläche sollte dementsprechend nicht
allein aus Rasenbewuchs und Zierbepflanzung bestehen dürfen (Begründung der
Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz aaO, S. 12). Umgekehrt widerspricht
es der kleingärtnerischen Nutzung nicht, wenn die Parzelle ausschließlich zum
Anbau von Obst und Gemüse verwendet wird (Mainczyk und Stang jew. aaO).
Aus all dem folgt, daß die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen weiterhin ein
notwendiges, prägendes Merkmal für das Vorliegen einer Kleingartenanlage ist (Mainczyk
aaO).
(2) Daß diese Nutzung nicht nur in untergeordnetem Umfang stattfinden, sondern
den Charakter der Anlage maßgeblich mitbestimmen muß, ergibt sich aus folgenden
Erwägungen:
Der Grundstückseigentümer wird durch die Bestimmungen des
Bundeskleingartengesetzes in der wirtschaftlichen Verwertbarkeit seiner
Immobilie erheblich behindert. Dies gilt namentlich für die Beschränkungen,
denen die Pachtzinshöhe (§ 5 BKleingG) und die Kündigungsmöglichkeiten (§§ 7 ff
BKleingG) unterworfen sind. Die damit verbundenen Belastungen des
Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. BVerfGE 52, 1, 30 ff) bedürfen
einer Rechtfertigung, die sich aus der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art.
14 Abs. 2 GG) ergeben kann (BVerfGE 87, 114, 141, 146 f zu den Beschränkungen
durch das Bundeskleingartengesetz). Das verfassungsrechtliche Postulat einer am
Gemeinwohl orientierten Nutzung des Privateigentums umfaßt das Gebot der
Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen Mitbürger, die auf die Nutzung des
Eigentumsgegenstandes angewiesen sind. Das Maß und der Umfang der dem Eigentümer
zugemuteten und vom Gesetzgeber zu konkretisierenden Bindung hängt davon ab, ob
in und welchem Ausmaß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer
sozialen Funktion steht (BVerfGE 52, 1, 32 m.w.N.). Je stärker der Einzelne auf
die Nutzung fremden Eigentums angewiesen ist, um so weiter ist der
Gestaltungsbereich des Gesetzgebers; dieser verengt sich, wenn dies nicht oder
nur in begrenztem Umfang der Fall ist (BVerfGE aaO, m.w.N.).
Bei der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist der Gärtner notwendig auf die
ausschließliche Nutzung eines Grundstücks angewiesen. Demgegenüber fordert der
Erholungszweck dies nicht in gleichem Maße. Die Erholung, das heißt in diesem
Zusammenhang die Förderung oder Wiederherstellung der normalen körperlichen
Kräfte und des geistig-seelischen Gleichgewichts an frischer Luft und in der
Natur, ist nicht in vergleichbar intensiver Weise an ein zur alleinigen Nutzung
überlassenes Grundstück gebunden (vgl. BVerfGE 52, 1, 36). Vielmehr stehen dem
Erholungssuchenden insoweit auch öffentlich zugängliche Parks, Gärten und Wälder
zur Verfügung, die vielfältige Möglichkeiten der Entspannung und körperlichen
Ertüchtigung bieten, mögen diese aus Sicht des Parzellenbesitzers auch keine in
vollem Umfang gleichwertigen Alternativen darstellen.
Die Beschränkungen, denen der Eigentümer durch das Bundeskleingartenrecht
unterliegt, beziehen ihre Rechtfertigung im Lichte des Grundrechts aus Art. 14
Abs. 1 GG damit zu einem wesentlichen Teil aus dem Nutzungszweck des
Gartenanbaus. Die Erholungsnutzung ist zwar unter verfassungsrechtlichen
Gesichtpunkten ebenfalls ein die Sozialbindung des Eigentums mittragender
Umstand (vgl. BVerfGE 52, 1, 35; 87, 114, 141). Er allein würde die
Beschränkungen, denen der Eigentümer von Kleingartengrundstücken unterliegt,
jedoch nicht rechtfertigen. Anderenfalls wären Kleingarten- und reine
Erholungsgrundstücke nicht unterschiedlich zu behandeln.
Die vorstehenden Erwägungen werden dadurch gestützt, daß sich die
höchstzulässige Kleingartenpacht gemäß § 5 Abs. 1 BKleingG zwingend an dem
Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau orientiert (für das
Beitrittsgebiet siehe auch § 20a Nr. 6 BKleingG). Der bindende Charakter dieser
Anknüpfung für die Pacht wäre sachfern, wenn die Nutzung zum Anbau von
Gartenerzeugnissen nur eine untergeordnete Funktion in einer Kleingartenanlage
haben dürfte.
(3) Hieraus folgt entgegen der vorzitierten Auffassung jedoch nicht, daß der zum
Anbau von Gartenerzeugnissen genutzte Grundstücksteil mindestens 50 v.H. der
Parzellen ausmachen muß. § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG enthält keine derartige
Vorgabe. Auch aus der Regierungsbegründung (BT-Drs. 9/1900 aaO) läßt sich eine
solche nicht entnehmen. Sie enthält lediglich die Aussage, daß die Gartenfläche
nicht nur aus Rasen und Zierpflanzen bestehen darf (aaO S. 12). Von Verfassungs
wegen ist gleichfalls nicht geboten, daß der Nutzgartenanteil wenigstens die
Hälfte der Kleingartenanlage in Anspruch nimmt. Das Bundesverfassungsgericht hat
die Bedeutung der Erholungsfunktion der Kleingärten herausgestellt (insbesondere
BVerfGE 52, 1, 35 f) und als einen Gemeinwohlbelang im Sinn des Art. 14 Abs. 2
GG anerkannt (BVerfGE 87, 114, 141), mag auch dieser nicht dasselbe Gewicht
haben wie der Selbstanbau von Obst, Gemüse und anderen Gartenerzeugnissen (vgl.
insoweit BVerfGE 52, 1, 39). Hängt die verfassungsmäßige Legitimation der
Beschränkungen der Eigentümerrechte durch das Bundeskleingartengesetz nicht
allein von dieser Nutzung ab, sondern tritt die Erholungsfunktion als ebenfalls
legitimierender Gemeinwohlbelang hinzu, ist es nicht zu beanstanden, wenn der
rechnerisch überwiegende Teil der Flächen zu dem letztgenannten Zweck genutzt
wird und entsprechend bepflanzt ist, solange bei wertender Betrachtung der Anbau
von Gartenerzeugnissen zur Selbstversorgung den Charakter der Anlage maßgeblich
mitbestimmt.
Entgegen einem in der Literatur aufgetretenen Mißverständnis (z.B. Friedrich aaO,
S. 14) hat der Senat mit seinem Nichtannahmebeschluß vom 31. Januar 2001 (III ZR
42/01) nicht die gegenteilige Ansicht des OLG Naumburg (aaO) gebilligt. Der
Senat brauchte sich mit der Auffassung des OLG Naumburg bei der Entscheidung
über die Annahme der Revision gegen dessen Urteil nicht auseinander zu setzen,
da die danach anzulegenden strengeren Maßstäbe für das Vorliegen einer
Kleingartenanlage dort erfüllt waren.
bb) Die unter den vorstehenden Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des
Gesamtcharakters der Anlage ist ein Vorgang wertender Erkenntnis, der in erster
Linie dem Tatrichter obliegt. Dessen Beurteilung unterliegt nur eingeschränkt
der revisionsgerichtlichen Nachprüfung. Insbesondere ist es dem Revisionsgericht
verwehrt, feste Bewertungsmaßstäbe zur Berücksichtigung einzelner
Nutzungselemente vorzugeben, anhand deren sich eine gewissermaßen rechnerisch
exakte Qualifizierung der Anlage vornehmen läßt. Unbeschadet dessen wird es in
der Regel der Fall sein, daß die Erzeugung von Gartenbauprodukten den Charakter
einer Anlage nicht mehr maßgeblich mitprägt, wenn mehr als zwei Drittel der
Flächen als Ziergarten bepflanzt sind. Dies wird insbesondere anzunehmen sein,
wenn es sich um Gärten handelt, die die Normgröße des § 3 Abs. 1 BKleingG nicht
überschreiten. Es ist allerdings nicht ausgeschlossen, daß der
Kleingartencharakter einer Anlage in Einzelfällen auch dann besteht, wenn die
Nutzbepflanzung weniger als ein Drittel der Flächen in Anspruch nimmt. Dies ist
beispielsweise denkbar, wenn die Gartenparzellen atypisch groß sind und die
Bewirtschaftung eines Drittels ihrer Flächen als Nutzgärten in der Freizeit
ausgeschlossen erscheint. Auch topographische Besonderheiten oder eine
Bodenqualität, die in Teilen den Anbau von Nutzpflanzen nicht zuläßt, können
eine vom Regelfall abweichende Beurteilung tragen.
5. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig
- im wesentlichen darauf beschränkt, festzustellen, daß in der Anlage des
Beklagten am 3. Oktober 1990 Gartenerzeugnisse in nicht vernachlässigbarem
Umfang angebaut wurden. Ob dem eine den vorstehenden Kriterien genügende
Gesamtbewertung des Charakters der umstrittenen Anlage zugrunde liegt, läßt sich
den getroffenen Feststellungen nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit
entnehmen. Deshalb ist dem Senat eine abschließende Entscheidung nicht möglich
und die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Urteils an das Berufungsgericht
zurückzuweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
|
