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Grundstücksparzelle (Laube) – Streit um
Pachtzins
BUNDESGERICHTSHOF
Az: III ZR 163/03
Urteil vom 22.04.2004
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom
22. April 2004 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 34 des
Landgerichts Hamburg vom 24. April 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des
Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Höhe des Pachtzinses für eine Grundstücksparzelle.
Der Kläger ist ein gemeinnütziger Verein, der nach seiner Satzung die Förderung
des Kleingartenwesens betreibt. Sein Rechtsvorgänger pachtete 1947 von privater
Hand ein ca. 90.000 m2 großes Grundstück am S. See in H. -B. . Das Grundstück
ist in Parzellen unterteilt, die eine im Vergleich mit typischen Kleingärten
außerordentliche Größe aufweisen. Teilweise sind die Flächen mit Häusern bebaut,
die auch als Dauerwohnsitz genutzt werden. Der Kläger verpachtet die Parzellen
an seine Mitglieder weiter.
Unter dem 10. Dezember 1989 schlossen der Kläger und die Beklagte einen
Unterpachtvertrag über die Parzelle 101, deren Gesamtfläche 1.632,97 m2 beträgt.
Hiervon waren bereits vor dem 1. April 1983 153,97 m2 mit einem sogenannten
Behelfsheim bebaut. Die Beklagte und ihr Ehemann bewohnen das Gebäude dauerhaft.
Der Kläger und der Grundstückseigentümer einigten sich in Verhandlungen über die
Höhe des Pachtzinses auf die Anhebung des jährlich zu entrichtenden Entgelts auf
280.000 DM ab 2000. Aufgrund dessen entschloß sich der Kläger, die Unterpachten
gleichfalls zu erhöhen. Er verlangt von der Beklagten für dieses Jahr
Unterpacht, Mitgliedsbeiträge und Kosten in Höhe von insgesamt 6.444,06 DM. Die
Beklagte ist der Ansicht, der von ihr geschuldete Pachtzins sei aufgrund von § 5
Abs. 1 BKleingG begrenzt, da es sich bei dem Areal "S. See " um eine
Kleingartenanlage handele. Deshalb habe sie unter Einschluß eines
Wohnlaubenentgelts von 2.155,58 DM für das Jahr 2000 lediglich 4.089,38 DM an
den Kläger zu zahlen.
Die auf Verurteilung des Differenzbetrages von 2.354,68 DM (= 1.203,93 €)
gerichtete Klage war in beiden Vorinstanzen erfolgreich. Mit der vom
Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf
Klageabweisung weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung
der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht hat die zwischen den Parteien strittige Frage, ob das
Parzellengebiet "S. See" eine Kleingartenanlage ist, offen gelassen. Selbst wenn
der Pachtzins aufgrund von § 5 Abs. 1 BKleingG begrenzt sein sollte, könne sich
die Beklagte hierauf nach Treu und Glauben nicht berufen. Sie ziehe Vorteile
daraus, daß der Kläger entgegen § 3 Abs. 2 BKleingG die Nutzung unter anderem
ihrer Parzelle als Dauerwohnsitz dulde. Eben jene atypischen Verhältnisse hätten
dazu geführt, daß sich der Kläger veranlaßt gesehen habe, dem
Grundstückeigentümer eine höhere Pacht zuzugestehen. Der Kläger sei darauf
angewiesen, die so entstandenen höheren Kosten zu amortisieren. Anderenfalls
könne er die Pacht nicht mehr zahlen, so daß der Fortbestand des
Hauptpachtverhältnisses und damit der Unterpachten gefährdet sei. Hinzu trete,
daß die Beklagte sich nicht auf den Bestandsschutz des § 18 Abs. 2 BKleingG
berufen könne. Da sie nach dem Bundeskleingartengesetz nicht gerechtfertigte
Vorteile in Anspruch nehme, dürfe sie sich nicht zum Nachteil aller anderen
Vereinsmitglieder auf den Schutz dieses Gesetzes berufen.
II.
Dies hält den Beanstandungen der Revision nicht stand.
Das Berufungsgericht hätte entscheiden müssen, ob das zwischen den Parteien
bestehende Unterpachtverhältnis dem Bundeskleingartengesetz unterliegt. Ist
dieses Gesetz anwendbar, bleibt der Anspruch des Klägers grundsätzlich auf
Zahlung von Unterpacht nach § 5 Abs. 1 BKleingG und von sogenanntem
Wohnlaubenentgelt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG begrenzt. Unterliegt das
Rechtsverhältnis hingegen nicht dem Kleingartenrecht, ist für den
Pachtzinsanspruch allein § 12 Abs. 3 der Satzung des Klägers in den durch § 315
Abs. 1 und 3 BGB gesetzten Grenzen maßgebend. Die Voraussetzungen und unter
Umständen die Rechtsfolgen beider Anspruchsgrundlagen sind verschieden.
1. Bei der Entscheidung, ob das Bundeskleingartengesetz auf den zwischen den
Parteien geschlossenen Vertrag anzuwenden ist, ist unter anderem folgendes zu
beachten.
Ein Pachtvertrag, der dem Bundeskleingartengesetz unterliegt, setzt unbeschadet
der im Vertrag verwendeten Bezeichnungen voraus, daß die Parteien die
Überlassung einer Grundfläche zur Nutzung als Kleingarten im Sinne von § 1 Abs.
1 BKleingG bezweckten (Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 8. Aufl., § 4 Rn. 1).
Bedingung hierfür ist, daß der Garten dem Pächter zur kleingärtnerischen Nutzung
dienen soll (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG) und in einer Kleingartenanlage liegt (§
1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG).
a) Die kleingärtnerische Nutzung durch den Pächter nach Nummer 1 der
vorgenannten Bestimmung umfaßt die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung,
insbesondere die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf und die
Erholungsnutzung.
aa) Mit einer kleingärtnerischen Nutzung unvereinbar ist hingegen der Gebrauch
zum dauernden Wohnen (Begründung der Bundesregierung zum
Bundeskleingartengesetz, BT-Drucks. 9/1900, S. 13; Mainczyk aaO, § 18 Rn. 5;
Stang, Bundeskleingartengesetz, 2. Aufl., § 1 Rn. 11, § 3 Rn. 17). Dies folgt
aus § 3 Abs. 2 Satz 2 BKleingG, nach dem Lauben nach ihrer Beschaffenheit nicht
zum dauernden Wohnen geeignet sein dürfen.
Eine Ausnahme gilt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG für die Kleingärtner, die
zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bundeskleingartengesetzes am 1. April 1983
(§ 22 BKleingG) befugt waren, ihre Laube zu Wohnzwecken zu nutzen. Diese
Bestimmung dient, ebenso wie § 18 Abs. 1 BKleingG, der Sicherung des auf Art. 14
Abs. 1 Satz 1 GG beruhenden Bestandsschutzes für Altfälle (Mainczyk aaO, § 18
Rn. 1). Das bestandsgeschützte Recht zur Wohnnutzung ist, wie sich aus dem
Wortlaut von § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG ergibt, nicht an die Laube gebunden,
sondern an die Nutzer, die aus dem zum Stichtag bestehenden Pachtvertrag
berechtigt sind (Mainczyk aaO, Rn. 6; Stang aaO, § 18 Rn. 1; vgl. auch: Otte in
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Mai 2003, § 18 BKleingG Rn. 4, 7). Die
rechtmäßige Wohnnutzung der Laube endet mit der Beendigung des
Pachtverhältnisses des geschützten Kleingärtners. Die Begründung eines neuen
Wohnnutzungsrechts mit dem nachfolgenden Kleingärtner scheitert an § 3 Abs. 2
Satz 2 BKleingG (Mainczyk aaO). Die Beklagte gehört nicht zu dem gemäß § 18 Abs.
2 Satz 1 BKleingG privilegierten Personenkreis, da sie das Unterpachtverhältnis
mit dem Kläger erst 1989 begründet hat.
Für den hier zu beurteilenden Fall folgt daraus, daß das Bundeskleingartengesetz
auf das zwischen den Parteien bestehende Unterpachtverhältnis dann nicht
anzuwenden ist, wenn sie sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses darüber einig
waren, daß die Beklagte die ihr überlassene Parzelle zum Dauerwohnen nutzen
sollte. Hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus
folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Rechtslage wäre auch dann
nicht anders zu beurteilen, wenn die Parteien gemeinsam dem Rechtsirrtum erlegen
gewesen wären, die "altrechtliche" Befugnis, eine Laube zu Wohnzwecken zu
benutzen, würde auch nach Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes für einen
Nachpächter gelten.
bb) Weiterhin muß bei Vertragsschluß vorgesehen gewesen sein, daß die Beklagte
die Parzelle zu einem wesentlichen Teil zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen
für den Eigenbedarf nutzen sollte. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG umfaßt die
kleingärtnerische Nutzung zwar auch den Erholungszweck. Dennoch bleibt die
Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen pflanzlichen Produkten notwendiger
Bestandteil der kleingärtnerischen Nutzung, für die ein wesentlicher Teil der
Gartenfläche verwendet werden muß (Mainczyk aaO, § 1 Rn. 9, der sogar verlangt,
daß die Rasen- und Zierbepflanzung nicht überwiegt; Stang aaO, § 1 Rn. 9). Auch
hierzu sind Feststellungen des Tatrichters erforderlich.
b) Bei der gegebenenfalls erforderlichen weiteren Prüfung, ob die an die
Beklagte überlassene Parzelle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses einer
Kleingartenanlage zugehörte (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG), sind insbesondere die
folgenden Gesichtspunkte zu beachten.
aa) Neben der vorgesehenen Nutzung der einzelnen an die Beklagte verpachteten
Grundfläche ist zu klären, in welchem Umfang die Gesamtheit der Parzellen in der
Anlage des Klägers der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen zum Eigenbedarf
dienten. Da prägendes Merkmal des Kleingartens die Erzeugung von Obst, Gemüse
und anderen pflanzlichen Produkten ist (vgl. oben unter lit. a bb), muß diese
Art der Grundstücksnutzung auch den Charakter der Gesamtanlage wesentlich mit
bestimmen. Tritt die gärtnerische Nutzung im engeren Sinne nicht mehr
anlageprägend in Erscheinung und dominiert nach dem Gesamteindruck des Komplexes
die reine Erholungsnutzung, liegt keine Anlage im Sinne des
Bundeskleingartengesetzes vor. Anlaß, sich in dem hier zur Entscheidung
stehenden Fall mit diesen Fragen auseinander zu setzen, besteht für die Parteien
und das Berufungsgericht nicht zuletzt aufgrund der Feststellung der Zivilkammer
... des Landgerichts Hamburg in dem vom Kläger zu den Akten gereichten Urteil
aus dem Jahr 1975. Danach stand bereits von Anbeginn des Hauptpachtverhältnisses
die Freizeit- und Erholungsnutzung des Geländes am Wochenende im Vordergrund.
Hingegen liegt nach der im Schriftsatz der Beklagten vom 3. April 2003
wiedergegebenen behördlichen Äußerung vom 18. Juni 1984 ein Kleingarten im Sinne
des § 1 Abs. 1 BKleingG vor.
bb) Eine Kleingartenanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG ist nicht
allein aufgrund der Tatsache zu verneinen, daß mehrere Parzellen mit Gebäuden,
die Wohnzwecken dienen, bebaut sind.
(1) Wie bereits unter lit. a aa) ausgeführt, läßt § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG
die Wohnnutzung von Kleingartenparzellen in Altfällen zu, mag auch der einzelne
(Neu-)Pächter zu einer solchen Nutzung nicht befugt sein.
Diese der Sicherung des Bestandsschutzes dienende Vorschrift zeigt, daß
derartige Bauten in einer Anlage nicht grundsätzlich der Anwendung des
Bundeskleingartengesetzes entgegenstehen. Selbst wenn das einzelne Gebäude
überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird, kann das Kleingartenrecht weiterhin
maßgeblich bleiben (Senatsurteile vom 24. Juli 2003 - III ZR 203/02 - VIZ 2003,
538, 539 f, für BGHZ 156, 71 vorgesehen, und vom 13. Februar 2003 - III ZR
176/02 - VIZ 2003, 391, 392 m.w.N. zu § 20a Nr. 8 BKleingG, der die
gleichgelagerte Problematik für das Beitrittsgebiet regelt).
(2) Dies bedeutet jedoch nicht, daß für die rechtliche Einordnung einer Anlage
die Beschaffenheit und die Art der Nutzung der auf den Parzellen befindlichen
Baulichkeiten belanglos sind und nur die gärtnerische Nutzung von Bedeutung ist.
Vielmehr sind bei der Beurteilung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten
sowie Art und Umfang ihrer Nutzung in den Blick zu nehmen und bei der
anzustellenden Gesamtabwägung zu berücksichtigen (hierzu eingehend Senatsurteil
vom 24. Juli 2003, aaO, S. 540).
Ein Wochenendhaus oder gar ein mit den notwendigen Versorgungseinrichtungen
ausgestattetes, Wohnzwecken dienendes Eigenheim stellt in einer
Kleingartenanlage einen Fremdkörper dar (vgl. Begründung der Bundesregierung zum
Bundeskleingartengesetz, aaO). Das Übergangsrecht gewährt solchen Baulichkeiten
unter Berücksichtigung der Rechtswirklichkeit zum Zeitpunkt des Inkrafttretens
des Bundeskleingartengesetzes Bestandsschutz. Dementsprechend steht auch das
Vorhandensein mehrerer solcher Gebäude der Bewertung eines Gesamtareals als
Kleingartenanlage nicht notwendig entgegen. Dies bedeutet aber nicht, daß die §
3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegenden Maßstäbe völlig zurücktreten (Senatsurteil
vom 24. Juli 2003, aaO). Beherrschen die dem Charakter einer Kleingartenanlage
widersprechenden Bauwerke den Gesamteindruck der Anlage so sehr, daß die
ansonsten auf den Parzellen anzutreffende kleingärtnerische Nutzung (Erzeugung
von Obst, Gemüse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung
tritt, besteht keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (mehr)
(Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240).
(3) Die unter diesen Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des
Gesamtcharakters der Anlage ist in erster Linie Sache des Tatrichters, dessen
Beurteilung nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung unterliegt.
Insbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungsmaßstäbe zur
Berücksichtigung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, anhand deren sich eine
gewissermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der Anlage vornehmen läßt. Wie
der Senat bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 540) ausgeführt
hat, sind ungeachtet dessen diejenigen Parzellen, die mit zum Dauerwohnen
geeigneten Häusern bebaut sind, bei der Bewertung der Anlage nicht als
kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen. Dies gilt selbst dann, wenn
auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse oder sonstige Früchte gezogen werden. Die
Art der Bebauung widerspricht bei derart gemischt verwendeten Flächen in so
erheblicher Weise einer kleingärtnerischen Nutzung, daß die verbliebene
Fruchtziehung vollständig in den Hintergrund tritt. Bei der Beurteilung des
Gesamtcharakters der Anlage sind in gleicher Weise diejenigen Grundstücke zu
berücksichtigen, auf denen ein mit allen Versorgungseinrichtungen versehenes und
auch im übrigen die Voraussetzungen für eine Wohnnutzung erfüllendes Gebäude
errichtet ist, das nur deshalb nicht zur Benutzung in der Winterzeit geeignet
ist, weil es nicht geheizt werden kann (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO;
vgl. auch BGH, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 361/02 - VIZ 2003, 445).
Grundstücke, die in dieser Weise genutzt werden, widersprechen in fast ebenso
gravierender Weise dem Leitbild der kleingärtnerischen Nutzung wie ein Wohnhaus.
Der Senat hat in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 541) weiter
ausgeführt, daß eine Gesamtanlage jedenfalls dann nicht mehr als
Kleingartenanlage angesehen werden kann, wenn mehr als die Hälfte der Parzellen
mit Eigenheimen oder diesen nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist (vgl. auch
Senatsurteile vom 18. März 2004 - III ZR 180/03 - zur Veröffentlichung in BGHR
vorgesehen, und III ZR 246/03). Eine Kleingartenanlage kann im Einzelfall aber
auch dann schon nicht mehr vorliegen, wenn diese Bebauung auf weniger als der
Hälfte der Parzellen anzutreffen ist (Senatsurteil vom 18. März 2004 - III ZR
180/03).
Diese Ausführungen gelten mit der Maßgabe, daß sich diese Nutzung der
Baulichkeiten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Dezember 1989 bereits so
sehr verfestigt hatte, daß sie den Charakter der Anlage gleichsam unumkehrbar
prägte: Dies ist zu bejahen, wenn der Eigentümer und der Hauptpächter die
Beseitigung der Baulichkeit oder das Unterlassen der Wohnnutzung nicht verlangen
konnten, sei es, weil dieser Gebrauch nach § 18 BKleingG bestandsgeschützt war
oder weil die in Widerspruch zum Kleingartenrecht stehende Nutzung im
Einvernehmen mit dem Eigentümer und dem Hauptpächter aufgenommen oder bereits
solange geduldet wurde, daß ein Beseitigungs- oder Unterlassungsbegehren
rechtsmißbräuchlich gewesen wäre (vgl. Mainczyk aaO, § 3 Rn. 40, 41).
Das Berufungsgericht wird, sofern es das Vorliegen einer Kleingartenanlage nicht
bereits aus anderen Gründen verneint, die erforderlichen Feststellungen
nachzuholen haben.
2. Sollten die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 BKleingG vorliegen, richtet sich
der Unterpachtzinsanspruch des Klägers nach § 5 BKleingG. Neben der sich nach
dieser Bestimmung zu berechnenden Pacht schuldet die Beklagte das sogenannte
Wohnlaubenentgelt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG. Nach dieser Vorschrift kann
der Verpächter für die Nutzung einer Wohnzwecken dienenden Laube ein
zusätzliches angemessenes Entgelt verlangen.
a) Voraussetzung für den Wohnlaubenentgeltanspruch ist nach dem Wortlaut der
Bestimmung, daß der Kleingärtner gemäß § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG zum Zeitpunkt
des Inkrafttretens des Bundeskleingartengesetzes am 1. April 1983 (§ 22 BKleingG)
befugt war, die Laube zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Beklagte gehört zwar nicht
zu diesem Personenkreis (siehe oben unter Nr. 1 lit. a aa). Dies schließt aber
die Anwendung von § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG auf Fälle wie den vorliegenden, in
denen der Verpächter eine nicht bestandsgeschützte Wohnnutzung duldet, nicht
aus. Vielmehr muß derjenige, der sich ohne Berechtigung nach § 18 Abs. 2 Satz 1
BKleingG wie ein nach dieser Bestimmung privilegierter Kleingärtner verhält,
erst recht den finanziellen Ausgleich, den das Gesetz dem geschützten Nutzer für
die Inanspruchnahme von Sondervorteilen auferlegt, tragen. Die Beklagte hat
dementsprechend für die Wohnnutzung der Laube ein zusätzliches angemessenes
Entgelt zu entrichten.
b) Die Höhe des Entgelts richtet sich nach einer angemessenen Verzinsung des
Verkehrswerts der überbauten Grundfläche (BGHZ 117, 394, 397 f; zustimmend:
Mainczyk aaO, § 18 Rn. 7; Stang aaO, § 18 Rn. 7). Der Wert dieser Fläche ist
nach den für bebaute Grundstücke ermittelten Verkehrswerten zu bestimmen (BGHZ;
Mainczyk; Stang jew. aaO). Bei der Ermittlung des für die Verzinsung maßgebenden
Faktors ist von dem Satz auszugehen, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken
im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Differenzierungen nach sozialen
Gesichtspunkten sind zulässig (BGHZ S. 398; Mainczyk; Stang jew. aaO). Hierbei
kann insbesondere auch von Bedeutung sein, daß die Beklagte als nicht
bestandsgeschützte Nutzerin des Gebäudes grundsätzlich sozial weniger
schutzwürdig ist als ein nach § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG privilegierter
Kleingärtner. Andererseits wird es auch zu berücksichtigen sein, falls die
Beklagte wegen der langjährigen Wohnnutzung Vertrauensschutz gegenüber dem
Kläger genießen sollte.
Zu den vorstehenden Kriterien fehlen hinreichende Feststellungen des
Berufungsgerichts.
Soweit das angemessene Entgelt den vom Kläger veranschlagten und von der
Beklagten gezahlten Betrag von 13,20 DM je Quadratmeter übersteigen sollte, ist
der Kläger nicht gehindert, den Mehrbetrag geltend zu machen. Die Summe von
13,20 DM ist ersichtlich nur unter der Maßgabe als verbindlich anzusehen, daß
die Unterpächter auch im übrigen den veranschlagten Pachtzins - hier 2,20 DM je
Quadratmeter gärtnerische Nutzfläche - akzeptieren.
c) Da § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG die entgegengesetzten Interessen der Parteien
wegen der § 3 Abs. 2 BKleingG widersprechenden Nutzung der Parzelle durch die
Beklagte zum Ausgleich bringt, bedarf es grundsätzlich nicht mehr des vom
Berufungsgericht für richtig gehaltenen Rückgriffs auf § 242 BGB (vgl. zum
grundsätzlichen Ausschluß des Rückgriffs auf § 242 BGB, wenn besondere
gesetzliche Regelungen einem Interessenkonflikt bereits Rechnung tragen: BGH,
Urteil vom 6. Mai 1985 - VIII ZR 119/84 - NJW 1985, 2579, 2580; MünchKomm-BGB/Roth,
BGB, 4. Aufl., § 242 Rn. 112a; Staudinger/Schmidt, BGB, 13. Bearb., § 242 Rn.
253). Dieser kann allenfalls in Betracht kommen, wenn sich innerhalb des von §
18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG vorgegebenen Rahmens aufgrund einer atypischen
Situation ein angemessener Interessenausgleich nicht erzielen läßt und dies zu
einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde. Dies wäre bei Eintritt der
vom Kläger geltend gemachten Existenzgefährdung, falls die Beklagte keine
auskömmliche Unterpacht entrichtet, nicht von vornherein ausgeschlossen.
Der Anwendung von § 242 BGB stehen die Pachtpreisbindung im
Bundeskleingartengesetz (§ 5 Abs. 1 BKleingG) und ihre sozialpolitische Funktion
(vgl. hierzu: BVerfGE 87, 114, 146; Begründung der Bundesregierung zum Entwurf
eines Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes, BT-Drucks. 12/6154,
S. 6; Mainczyk aaO, § 5 Rn. 1, 6) nicht entgegen. Kleingartenpachtverträge sind
Rechtsverhältnisse, die dem allgemeinen Schuldrecht und damit auch § 242 BGB
unterliegen (Mainczyk aaO, § 4 Rn. 29a). Der in § 242 BGB bestimmte Grundsatz
von Treu und Glauben gilt für das gesamte Schuldrecht (z.B.: MünchKomm-BGB/Roth
aaO, Rn. 78). Auch die Berufung auf zwingendes Recht kann im Einzelfall
treuwidrig sein (Staudinger/Schmidt aaO, Rn. 253 f), wie es etwa bei Verstößen
gegen die Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 BGB (§ 313 BGB a.F.) unter
anderem im Fall der Existenzgefährdung eines Vertragsteils anerkannt ist (z.B.:
BGH, Urteil vom 10. Oktober 1986 - V ZR 247/85 - NJW 1987, 1069, 1070 m.w.N.).
Der sozialpolitische Schutzzweck der Preisbindung gemäß § 5 Abs. 1 BKleingG und
§ 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG kann deshalb ebenfalls hinter anderen Belangen
zurücktreten.
Bei einer etwaigen Prüfung, ob § 242 BGB anzuwenden ist, ist zu beachten, daß
die unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vom Gericht
vorzunehmende Interessenabwägung nicht die Grenzen zu einer reinen
Billigkeitsjustiz überschreiten darf (z.B.: BGH, Urteil vom 6. Mai 1985, aaO;
Bamberger/Roth/Grüneberg, BGB, § 242 Rn. 49; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl.,
§ 242 Rn. 2). Nicht jede Unbilligkeit oder Verschiebung der Gewichte in der
Interessenlage rechtfertigen ein Abweichen von den gesetzlich vorgesehenen
Rechtsfolgen (Bamberger/Roth/Grüneberg aaO). Insbesondere müßte im hier zu
beurteilenden Fall abgewogen werden, ob es allein in die Risikosphäre des
Klägers fällt, daß er in den Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer einen
Pachtzins vereinbart hat, der den nach dem Bundeskleingartengesetz geschuldeten
übersteigt und somit über die Unterpachten nicht wieder amortisierbar ist. Bei
der Interessenabwägung wäre auch zu bedenken, inwieweit dieses Risiko für den
Kläger vorhersehbar war (vgl. Bamberger/Roth/Grüneberg aaO, Rn. 19 f). Weiterhin
wäre zu prüfen, ob der Kläger im Hinblick auf den bindenden Charakter der
Preisvorschriften des Bundeskleingartengesetzes in der Lage ist, sich von den
Pachtpreisvereinbarungen mit dem Grundstückseigentümer zu lösen, um die geltend
gemachte Existenzgefährdung abzuwenden.
Zu all dem wird das Berufungsgericht noch ergänzende Feststellungen treffen
müssen, wenn es erwägen sollte, § 242 BGB erneut heranzuziehen.
3. Kommt das Berufungsgericht zu dem Ergebnis, daß das Rechtsverhältnis der
Parteien nicht dem Bundeskleingartengesetz unterliegt, kann sich der vom Kläger
geltend gemachte Pachtzinsanspruch aus § 12 Abs. 3 seiner Satzung und der darin
vorgesehenen Festsetzung durch den Vorstand des Klägers ergeben. Aufgrund dieser
Satzungsbestimmung ist ihm ein Leistungsbestimmungsrecht eingeräumt, das er
gemäß § 315 Abs. 1, 3 BGB nach billigem Ermessen auszuüben hat. Die Beurteilung,
ob der der Beklagten in Rechnung gestellte Betrag billigem Ermessen entspricht,
ist anhand des Sachvortrags der Parteien und der von ihnen vorgelegten
Unterlagen allerdings derzeit nicht möglich. Der Rechnung vom 8. Mai 2000, der
dazu gegebenen Erläuterung vom selben Tag sowie dem Rundschreiben vom 22.
Dezember 1999 sind zwar die einzelnen Pachtpreise pro Quadratmeter zu entnehmen,
nicht aber die ihnen zugrundeliegende rechnerische Kalkulation und die
maßgebenden Gründe für die Verteilung der Pachtsumme auf die verschiedenen
Parzellenarten. Insoweit werden gegebenenfalls der Kläger ergänzend vorzutragen
und das Berufungsgericht zusätzliche Feststellungen zu treffen haben.
III.
Da dem Revisionsgericht aufgrund der noch ausstehenden tatsächlichen
Feststellungen eine eigene Sachentscheidung nicht möglich ist, ist das
Berufungsurteil aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuverweisen (§
563 Abs. 3 ZPO).
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