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Mietpoolvertrag für Eigentumswohnung – leerstehenden Wohnung
BGH
Az: V ZR 66/06
Urteil vom
13.10.2006
Leitsätze:
Schließt der
Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden Verkäufers einen
Mietpoolvertrag ab, durch den das Risiko des Leerstands einzelner Wohnungen
allen an dem Mietpool beteiligten Wohnungseigentümern anteilig ohne Rücksicht
darauf auferlegt wird, wem von ihnen die leerstehenden Wohnungen gehören, muss
der Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers auch das damit
verbundene Risiko der Vermietung fremder Wohnungen, etwa in Form von Abschlägen
bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen,
angemessen berücksichtigen (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 371, 378 und Urt.
v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207).
Der V. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Oktober 2006 für
Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Oldenburg vom 7. Februar 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des
Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin und ihr inzwischen verstorbener Ehemann erwarben im Dezember 1991
von der Beklagten eine Eigentumswohnung für 128.694 DM. Für den Verkauf der
Wohnung wurde in einem Prospekt der Beklagten geworben. In § 6 Abs. 2 des von
der Beklagten abgegebenen Vertragsangebots heißt es u.a.:
"Für die Wirtschaftlichkeit der Investition (Rentabilität, Liquidität,
Steuereffekte) übernimmt der Verkäufer keine Verantwortung. Die
Wirtschaftlichkeit ist vom Käufer selbst zu ermitteln, Vertriebsbeauftragte des
Verkäufers sind nicht ermächtigt, hierzu verbindliche Aussagen zu treffen."
Bei dem Verkauf wurde für die Beklagte die von ihr mit dem Vertrieb einer
Vielzahl von Eigentumswohnungen beauftragte I. GmbH (nachfolgend "I. ") tätig,
die für die Vermittlung des Geschäfts eine Innenprovision von mindestens 18,75 %
des Kaufpreises erhielt. Die Zahlung dieser Provision wurde den Käufern nicht
offenbart.
Die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann wurden von zwei für die I. tätig
gewordenen Anlageberatern zu dem Abschluss des Kaufvertrags veranlasst. Sie
erteilten auch einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag und schlossen
eine Mietpoolvereinbarung ab. Den Kaufpreis einschließlich Nebenkosten und
Disagio finanzierten sie mit einem von der B. AG gewährten Darlehen nach dem
sogenannten "Dortmunder Modell"; dafür nahmen sie ein Vorausdarlehen von 155.000
DM zu einem Nominalzinssatz von 7 % p.a. und einer Zinsbindung von fünf Jahren
auf, welches durch zwei Bausparverträge mit steigenden Ansparraten getilgt
werden sollte.
Mit der Behauptung, die Beratung über die Wirtschaftlichkeit und Finanzierung
des Objekts sei falsch und unzureichend gewesen, hat die Klägerin aus eigenem,
abgetretenem und ererbtem Recht von der Beklagten die Rückzahlung des
Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung und die
Feststellung verlangt, dass die Beklagte der Klägerin zum Ersatz weiterer
Schäden verpflichtet ist. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die
Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Berufungsgericht
zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter.
Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte der Klägerin aus dem
Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss zum Schadensersatz
verpflichtet. Denn die Käufer seien von den von der Beklagten beauftragten
Vermittlern schuldhaft nicht darüber aufgeklärt worden, dass die I. für den
vermittelten Verkauf eine Innenprovision von 18,75 % des Kaufpreises erhalte. Ob
die Beklagte der Klägerin auch wegen der Verletzung einer Beratungspflicht aus
einem neben dem Kaufvertrag zustande gekommenen Beratungsvertrag zum
Schadensersatz verpflichtet sei, müsse offen bleiben. Zwar sei es zum Abschluss
eines Beratungsvertrags zwischen den Käufern und der Beklagten gekommen; aber
auf der Grundlage des Vortrags der Parteien könne nicht festgestellt werden,
dass die Beratung falsch gewesen sei.
Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
Ein Anspruch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss
besteht nicht. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht eine
Pflicht der von der Beklagten für den Verkauf der Wohnung eingeschalteten
Vermittler zur Aufklärung der Klägerin und ihres verstorbenen Ehemanns über die
der I. zustehende Innenprovision bejaht. Das steht, wie das Berufungsgericht
zutreffend erkennt, in Widerspruch zu der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Danach besteht eine solche Aufklärungspflicht des Vermittlers einer
Kapitalanlage und desjenigen, der beauftragt und bevollmächtigt ist, den
Investitionsentschluss eines Anlegers durch den Abschluss der erforderlichen
Verträge zu vollziehen, zwar in den Fällen, in denen dem Kaufinteressenten bei
dem Verkauf einer Immobilie im Rahmen eines Steuerspar- oder Geldanlagemodells
das Objekt von dem Anbieter oder Vertreiber mittels eines Prospekts vorgestellt
wird (BGHZ 158, 110, 120 f.; BGH, Urt. v. 28. Juli 2005, III ZR 290/04, WM 2005,
1998, 2000 f.). Eine solche Pflicht hat aber nicht der Verkäufer einer
gebrauchten Immobilie, wenn das Objekt - wie hier - durch mündliche Beratung
anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels vertrieben wird (Senat, Urt. v. 8.
Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351 f.).
1. Ausgangspunkt dieser Differenzierung, die das Berufungsgericht für nicht
gerechtfertigt hält, ist der Grundsatz, dass der Käufer einer Immobilie keinen
Anspruch auf den Erwerb zu ihrem Verkehrswert hat, sondern dass es den
Vertragsparteien bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers
überlassen bleibt, welchen Kaufpreis sie vereinbaren; mithin besteht für den
Verkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung des Werts des
Kaufobjekts, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt, sondern er
darf davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art
und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat
(Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 m.w.N.). Das
gilt erst recht, wenn - wie hier - keine konkreten Anhaltspunkte für ein
besonderes Interesse des Käufers an dem Anteil der in dem Gesamtaufwand des
Modells enthaltenen Entgelte und Provisionen für begleitende Dienstleistungen
vorhanden sind. In diesem Fall muss der Verkäufer bzw. der für ihn tätige
Vermittler, der die Kaufentscheidung des Interessenten durch eine persönliche
Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels und nicht nur auf der
Grundlage eines Vertriebsprospekts herbeiführt, ungefragt keine Angaben darüber
machen (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, aaO). Das übersieht das
Berufungsgericht; deshalb unterscheidet es nicht ausreichend zwischen der
Aufklärungspflicht eines bloßen Vermittlers und der des Immobilienverkäufers. Im
Übrigen stützt es seine Auffassung lediglich allgemein auf eine besondere
Schutzwürdigkeit unerfahrener Käufer mit niedrigem oder durchschnittlichem
Einkommen, ohne festzustellen, dass die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann zu
dieser Käuferschicht gehörten. Damit fehlt seiner Entscheidung, selbst wenn man
sie im Ansatz für richtig hielte, insoweit die notwendige Tatsachengrundlage.
2. Auch der von dem Berufungsgericht hervorgehobene Gesichtspunkt, dass ein dem
Erwerbsinteressenten vorgelegtes konkretes Berechnungsbeispiel diesem den
Eindruck vermittele, es sei vollständig und er habe einen lückenlosen Überblick
über die für das Geschäft maßgeblichen Faktoren erhalten, so dass sich weitere
Nachfragen erübrigten, führt nicht zu einer Aufklärungspflicht über die in dem
Gesamtaufwand enthaltene Innenprovision. Denn diese erlangt nur Bedeutung für
den tatsächlichen Wert der Immobilie. Darüber sagt das Berechnungsbeispiel
jedoch nichts aus, sondern es soll dazu dienen - wie das Berufungsgericht
zutreffend annimmt -, dem Interessenten ein speziell auf seinen Fall und auf
seine wirtschaftlichen Verhältnisse zugeschnittenes Angebot zu unterbreiten.
3. Die in der Revisionserwiderung vertretene Auffassung, dass sich dem Käufer
unter Berücksichtigung des hier von der Verkäuferin zu verantwortenden
Vertriebsmodells die Vorstellung aufdrängen müsse, dass in dem Verkaufspreis
keine Innenprovisionen berücksichtigt seien, überzeugt schon deshalb nicht, weil
sie auf einem unzutreffenden Ausgangspunkt beruht. Hier mussten die Käufer
nämlich - nach dem eigenen Vortrag der Klägerin in den Tatsacheninstanzen - die
ausgewiesene Vermittlungsprovision auf der Grundlage eines individuell
abgeschlossenen Vermittlungsvertrags und nicht etwa, wie die Revisionserwiderung
meint, nach dem allgemein praktizierten Vertriebsmodell zahlen.
III.
Mit der gegebenen Begründung hat das Berufungsurteil daher keinen Bestand. Es
ist folglich aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Es besteht nach den bislang
getroffenen Feststellungen allerdings die Möglichkeit, dass sich die
Entscheidung aus anderen Gründen als richtig darstellt, nämlich unter dem
Gesichtspunkt einer schuldhaften Verletzung eines selbständigen
Beratungsvertrages. Das Berufungsgericht hat die Frage einer Haftung unter
diesem Gesichtspunkt offen gelassen. Soweit es sich dazu gleichwohl geäußert
hat, sind die Ausführungen ebenfalls nicht frei von Rechtsfehlern. Die Sache ist
daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die gebotene Prüfung -
unter Beachtung der nachfolgenden rechtlichen Beurteilung - nachgeholt werden
kann (§ 563 Abs. 1, 2 ZPO).
1. Falsch ist allerdings die Annahme der Revision, das Berufungsgericht habe den
Abschluss eines Beratungsvertrags zwischen den Parteien verneint. Richtig ist
vielmehr, dass es festgestellt hat, dass zwischen der Klägerin und ihrem
verstorbenen Ehemann auf der einen Seite und der Beklagten auf der anderen Seite
neben dem Kaufvertrag über die Eigentumswohnung ein eigenständiger
Beratungsvertrag zustande gekommen ist. Das ist frei von Rechtsfehlern.
a) Der Verkäufer einer Eigentumswohnung ist zwar gewöhnlich nicht verpflichtet,
den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen für den
Käufer aufzuklären oder zu beraten. Die Beratung wird aber Hauptpflicht des
Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag, wenn er mit dem Käufer
nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrags verhandelt, sondern
diesem unabhängig hiervon einen Rat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115; Urt. v.
14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 f.; Urt. v. 8. Oktober 2004, V
ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351). Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers
erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver
Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle
Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches zur Förderung der Vermittlung des
Geschäfts dienen soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374).
b) So liegt es hier. Die Beklagte hat sich bei dem Vertrieb der Eigentumswohnung
von vornherein nicht auf Auskünfte zu der Immobilie beschränkt. Sie hat für den
Verkauf der Wohnung einen Prospekt erstellt, in welchem das aus dem
Wohnungserwerb, der untertariflichen Bausparfinanzierung mit zwei hintereinander
geschalteten Bausparverträgen und dem Beitritt zu einem Mietpool bestehende
Gesamtpaket nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerin als Steuersparmodell
zur Altersvorsorge und Vermögensbildung angepriesen wurde. Die Beklagte ist
damit aus der Rolle des typischen Verkäufers herausgetreten und hat den
Erwerbern eine Anlageempfehlung gegeben, welche diese auch aus nicht mehr in der
Immobilie selbst liegenden Gründen zu dem Erwerb veranlassen sollte. Zudem ist
es nicht bei der allgemeinen Empfehlung aus dem Prospekt geblieben. Vielmehr ist
ein konkreter Finanzierungsvorschlag auf der Grundlage des "Dortmunder Modells"
mit der Klägerin und ihrem verstorbenen Ehemann besprochen worden. Damit hat die
Beklagte über ihre Rolle als Verkäuferin hinaus eine eigenständige, von dem
beabsichtigten Kaufvertrag losgelöste Beratung übernommen.
c) Zur Eingehung dieser Verpflichtung hat sie zwar nicht selbst Kontakt mit den
Klägern aufgenommen, diese Kontaktaufnahme vielmehr der I. und den von dieser
eingeschalteten Anlageberatern überlassen. Diese haben die Beklagte bei
Abschluss des Beratungsvertrags aber wirksam vertreten.
aa) Stellt sich nämlich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe einer
Beratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer dem Vermittler
überlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschuss
des Beratungsvertrags aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). In einem solchen
Fall sind an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu
übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu
stellen; dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vermittler zweifelsfrei keinen
Auftrag von dem Käufer erhalten hat (Senat, BGHZ 140, 111, 116 f.). Von diesen
Voraussetzungen ist hier auszugehen; denn die individuelle Beratung der Klägerin
und ihres verstorbenen Ehemanns über die mit dem Modell für den Käufer
verbundenen Steuervorteile, zumal anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels,
war eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der
Verkaufsbemühungen, und weder die I. noch die Anlageberater waren zuvor von den
Erwerbern mit der Beratung beauftragt.
bb) Selbst bei Anlegung eines strengeren Maßstabs war die I. stillschweigend
bevollmächtigt, namens der Beklagten einen Beratungsvertrag mit der Klägerin und
ihrem verstorbenen Ehemann zu schließen. Dies folgt daraus, dass die Beklagte
keine eigene Vermarktungstätigkeit entfaltet, sondern diese vollständig der I.
überlassen hat. Deren Tätigkeit beschränkte sich jedoch nicht auf die
Vermittlung des Kaufvertrags; vielmehr beriet sie die Interessenten auch über
die steuerlichen Auswirkungen und über die Finanzierung des Erwerbs. Damit
wurden die in dem Prospekt der Beklagten enthaltenen allgemeinen Anpreisungen
konkretisiert. Daraus konnten die Kaufinteressenten nur den Schluss ziehen, dass
die I. , die durch die zwei Anlageberater vertreten wurde, im Namen der
Beklagten handelte.
d) Das Zustandekommen eines Beratungsvertrags scheitert nicht an der
Freizeichnungsklausel in § 6 Abs. 4 des von der Beklagten abgegebenen
Vertragsangebots. Darin weist sie zwar die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit
dem Verantwortungsbereich des Käufers zu. Aber bei Abgabe des Angebots war der
Beratungsvertrag bereits abgeschlossen und erfüllt worden. Die
Freizeichnungsklausel konnte ihn nicht mehr erfassen.
2. Ob der Beklagten ein schuldhafter Beratungsfehler anzulasten ist, bleibt der
Prüfung des Berufungsgerichts vorbehalten. Dabei ist folgendes zu
berücksichtigen.
a) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und
vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den
Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein
können (Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207). Bei
einer Immobilie, die, wie hier, zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor
allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt
erwerben und halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands
bildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit
überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu
können (Senat, BGHZ 156, 371, 377). Ob die Ermittlung der monatlichen Belastung
für die Klägerin und ihren verstorbenen Ehemann fehlerhaft war, ist bisher nicht
festgestellt. Das muss das Berufungsgericht nachholen.
b) Zu Recht weist die Revisionserwiderung darauf hin, dass das Berufungsgericht
überzogene Anforderungen an die Darlegungslast der Klägerin stellt, indem es
meint, es fehle an einem hinreichend substantiierten Vortrag zu Details eines
Beratungsverschuldens und an Vortrag dazu, dass sich die Zeugen an die hier
maßgeblichen Einzelheiten erinnern könnten. Das steht nicht in Einklang mit der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach welcher ein Sachvortrag zur
Begründung eines Klageanspruchs dann schlüssig ist, wenn der Kläger Tatsachen
vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind,
das geltend gemachte Recht als in der Person des Klägers entstanden erscheinen
zu lassen; die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit sie
für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (BGH, Urt. v. 12. Juli 1984, VII
ZR 123/83, WM 1984, 1380 m.w.N.).
c) Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher
Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie
gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (Senat, Urt.
v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; vgl. auch Senat, Urt. v.
15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70). In diese Richtung zielt der
Vortrag der Klägerin, dass sie nicht auf die Risiken hingewiesen worden sei, die
sich aus ihrer Beteiligung an dem Mietpool ergäben. Der Beitritt zu einem
Mietpool beeinflusst jedoch die Ertragserwartung in hohem Maße. Schließt der
Erwerber auf Empfehlung des Verkäufers einen solchen Vertrag ab, muss deshalb
der Umstand, dass der Erwerber nicht mehr nur das Risiko, dass seine eigene
Wohnung nicht vermietet wird, sondern auch das - anteilige - Risiko trägt, dass
andere Wohnungen nicht vermietet werden, bei der Berechnung des Eigenaufwands
nicht nur angesprochen, sondern auch z.B. in der Form von Abschlägen bei den
Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen
berücksichtigt werden. Das hat der Senat für das Risiko erhöhter
Instandsetzungskosten bereits entschieden (BGHZ 156, 371, 378; Urt. v. 14.
Januar 2005, V ZR 260/03, aaO). Für das Vermietungsrisiko fremder Wohnungen gilt
nichts anderes.
d) Ob dieses Risiko in der in dem Besuchsbericht vom 28. Oktober 1991
enthaltenen Berechnung berücksichtigt wird, erscheint zweifelhaft. Die Erwerber
haben allerdings einen Risikohinweis unterschrieben, in welchem die Beklagte auf
das Risiko einer dauerhaften Vermietung hinweist und hervorhebt, dass bei dem
Ausfall des Mieters die Kosten von dem Erwerber selbst zu tragen sind. Dieser
Hinweis könnte aber bei einem verständigen Erwerber den Eindruck erwecken, als
gehe es nur um das Risiko des Leerstands der eigenen Wohnung. Damit wären die
Vor- und Nachteile des Mietpools nicht ausreichend umschrieben.
e) An der Verpflichtung zur Aufklärung über die mit dem Beitritt zu einem
Mietpool verbundenen Risiken ändert sich im Übrigen nichts, wenn der Erwerber
aufgrund der gewählten Finanzierungsart zu dem Beitritt verpflichtet war und
sich aus dem Mietpoolvertrag nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank lösen
durfte. Ohne eine entsprechende Aufklärung vermag der Erwerber das Risiko nicht
zu erkennen und sich nicht von vornherein gegen einen Erwerb zu entscheiden. Im
Fall der Beendigung seiner Teilnahme an dem Mietpool muss er auch damit rechnen,
dass die finanzierende Bank die aus ihrer Sicht hierdurch entstehenden Nachteile
bei der notwendigen Verlängerung der Zwischenfinanzierung zur Geltung bringt.
f) Die Einhaltung von Aufklärungspflichten gehört zu den an einen Berater zu
stellenden Anforderungen (§ 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Ihre Versäumung wäre
deshalb fahrlässig und von der Beklagten zu vertreten, die sich nach § 278 BGB
das Fehlverhalten der I. und deren Beauftragter zurechnen lassen müsste.
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