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Mietvertrag: Eintritt eines Ehegatten in Mietvertrag des anderen
BGH
Az: VIII ZR
255/04
Urteil vom
13.07.2005
Der VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum
25. Mai 2005 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts
Berlin vom 15. Juni 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des
Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte zu 2 und ihr früherer Ehemann, der Beklagte zu 1, bewohnten
aufgrund eines Mietvertrags vom 19. Juli 1984 eine Wohnung der Kläger in B. . Im
Zeitpunkt des Vertragsschlusses durch den Beklagten zu 1 hielt sich die Beklagte
zu 2 über mehrere Monate hinweg im Ausland auf; dies war dem damaligen Vermieter
- dem Rechtsvorgänger der Kläger - bekannt. Der Beklagte zu 1 trug in die zur
Bezeichnung des Mieters vorgesehenen Leerzeilen des Mietvertragsformulars
handschriftlich seinen eigenen Namen sowie den Namen der Beklagten zu 2 ein und
unterzeichnete den Vertrag mit seinem Namen. Nach § 3 Ziff. 2 des Mietvertrags
werden die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen.
Im Mai 1995 trennten sich die Eheleute. Der Beklagte zu 1 zog aus der Wohnung
aus, ohne den Vermieter hierüber zu unterrichten. Seitdem nutzte die Beklagte zu
2 die Wohnung allein und leistete Mietzahlungen. Aufgrund eines an beide
Beklagten gerichteten Mieterhöhungsverlangens vom 8. März 1996 zahlte die
Beklagte zu 2 ab Mai 1996 eine erhöhte Miete. Mit Schreiben vom 28. Juli 1998
erklärte die Beklagte die Kündigung "der Wohnung". In einem Schreiben vom 5.
Juli 1999 bat sie die von den Klägern beauftragte Hausverwaltung, "den
Mietvertrag" bis zum 1. Oktober 1999 zu verlängern; dem stimmte die
Hausverwaltung mit Schreiben vom 15. Juli 1999 zu. Im Oktober 1999 übersandte
die Beklagte zu 2 der Hausverwaltung die Wohnungsschlüssel. Mit Schreiben vom
29. Dezember 1999 forderten die Kläger beide Beklagte unter Fristsetzung zur
Vornahme von Schönheitsreparaturen auf und kündigten an, nach Fristablauf
Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Die Beklagten kamen der Aufforderung
nicht nach.
Die Kläger verlangen von den Beklagten Schadensersatz wegen der Kosten von
Schönheitsreparaturen und eines Sachverständigengutachtens sowie Nutzungsausfall
für die Monate September und Oktober 1999. Das Amtsgericht hat durch Teilurteil
die Beklagte zu 2 zur Zahlung von 8.587,46 Euro nebst Zinsen verurteilt und die
Klage im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten zu 2 hat das
Landgericht die Klage durch Versäumnisurteil, das es im weiteren
aufrechterhalten hat, insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des
erstinstanzlichen Teilurteils.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Den Klägern stünden keine Ansprüche auf Schadensersatz und Nutzungsentschädigung
gegen die Beklagte zu 2 zu, weil sie nicht Partei des Mietvertrags sei. Sie sei
im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht wirksam durch den Beklagten zu 1
vertreten worden. Dieser habe keine Vertretungsmacht zum Abschluß des
Mietvertrags auch für seine damalige Ehefrau gehabt. Die Beklagte sei dem
Mietvertrag weder nachträglich beigetreten, noch habe sie den Vertragsschluß
genehmigt. Weder die alleinige Nutzung der Wohnung durch die Beklagte seit Mai
1995 noch ihre teilweise Zahlung der Miete ließen zwingend auf eine Genehmigung
schließen. Denn es sei ebenso möglich, daß die Beklagte jeweils im Einvernehmen
mit ihrem früheren Ehemann gehandelt habe, ohne selbst Mieterin werden zu
wollen.
II.
Hiergegen wenden sich die Kläger mit Erfolg.
1. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht der Auffassung, die Beklagte zu 2 sei
nicht Partei des Mietvertrags geworden.
Es kann dahinstehen, ob der Beklagte zu 1 den Mietvertrag vom 19. Juli 1984
nicht nur im eigenen Namen, sondern auch im Namen der Beklagten zu 2 geschlossen
hat (§ 164 BGB); dies hat die Beklagte zu 2 - worauf die Revisionserwiderung
verweist - unter Beweisantritt bestritten. Offenbleiben kann auch, ob die
Beklagte eine etwaige vollmachtlose Erklärung des Beklagten zu 1 in ihrem Namen
bei Vertragsschluß in der Folgezeit genehmigt hat (§§ 177 Abs. 1, 182, 184 Abs.
1 BGB).
Die Beklagte zu 2 ist dem Mietvertrag vom 19. Juli 1984 jedenfalls nach dem
Auszug des Beklagten zu 1 im Mai 1995 aus der bis zu diesem Zeitpunkt gemeinsam
genutzten Ehewohnung beigetreten und hierdurch mit allen Rechten und Pflichten
Mietvertragspartei geworden. Dies hat das Berufungsgericht, wie die Revision zu
Recht rügt, verkannt, weil es den Sachverhalt unvollständig und in einer der
Erfahrung des täglichen Lebens widersprechenden Weise gewürdigt hat (§§ 133, 157
BGB). Der Senat kann die Auslegung der für den Vertragsbeitritt maßgeblichen
Erklärungen selbst vornehmen, weil weitere Feststellungen insoweit nicht zu
erwarten sind (Senatsurteile BGHZ 124, 39, 45; Urteil vom 16. Dezember 1998 -
VIII ZR 197/97, NJW 1999, 1022 = WM 1999, 922, unter II 2 b).
2. Die Voraussetzungen eines - stillschweigenden - Vertragsbeitritts (§§ 305 a.F.,
145 ff. BGB), der zwischen dem Vermieter und dem in das Vertragsverhältnis
eintretenden Mieter unter Zustimmung des bisherigen Mieters vereinbart werden
kann (vgl. Senatsurteile BGHZ 65, 49, 51 ff.; 72, 394, 397 f.; BGH, Urteil vom
4. Dezember 1997 - VII ZR 187/96, NJW-RR 1998, 594 = WM 1998, 767, unter II 2
b), liegen vor.
Die Beklagte zu 2 hat gegenüber der von den Klägern beauftragten Hausverwaltung
Erklärungen abgegeben, die nach ihrem objektiven Erklärungswert vom
Empfängerhorizont aus dahin zu verstehen sind, daß die Beklagte eigene Rechte
und Pflichten aus dem Mietverhältnis begründen wollte. Ohne Bedeutung ist, ob
die Beklagte zu 2 eine vertragliche Verpflichtung zu begründen beabsichtigte.
Trotz fehlenden Erklärungsbewußtseins (Rechtsbindungswillens, Geschäftswillens)
liegt eine Willenserklärung vor, wenn der Erklärende bei Anwendung der im
Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, daß seine
Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung
aufgefaßt werden durfte, und wenn der Empfänger sie auch tatsächlich so
verstanden hat (BGHZ 91, 324, 327 ff.; 109, 171, 177 f. m.w.Nachw.). So verhält
es sich hier.
Nach der Trennung von ihrem (damaligen) Ehemann im Mai 1995 ist die Beklagte
gegenüber der von den Klägern beauftragten Hausverwaltung jahrelang wie eine
Mieterin aufgetreten. Zu keinem Zeitpunkt hat sie dabei - ausdrücklich oder
stillschweigend - zu erkennen gegeben, daß sie lediglich im Namen des Beklagten
zu 1 und nicht in Wahrnehmung eigener vertraglicher Rechte und Pflichten
handele. Die Beklagte nutzte die Wohnung seit Mai 1995 allein. Schriftverkehr
mit der Hausverwaltung führte sie in eigenem Namen. Nach dem unstreitigen
Parteivorbringen leistete sie Mietzahlungen in der nach dem Mietvertrag vom 19.
Juli 1984 geschuldeten Höhe; einem an beide Beklagte gerichteten
Mieterhöhungsverlangen vom 8. März 1996 kam die Beklagte widerspruchslos nach.
Nach ihrem Vorbringen führte sie in der Wohnung noch nach dem Auszug des
Beklagten zu 1 Schönheitsreparaturen aus. Mit Schreiben vom 28. Juli 1998
kündigte sie - ohne dabei ihren früheren Ehemann auch nur zu erwähnen - das
Mietverhältnis. Mit weiterem Schreiben vom 5. Juli 1999 bat sie darum, "den
Mietvertrag" bis zum 1. Oktober 1999 "zu verlängern", da sie noch keine neue
Wohnung gefunden habe; auch in diesem Zusammenhang trat die Beklagte zu 2
ausschließlich im eigenen Namen und ohne Andeutung einer Vertretung für den
Beklagten zu 1 auf. In gleicher Weise teilte sie in einem Schreiben vom 5.
Oktober 1999 der Hausverwaltung ihren Auszug mit und berief sich auf die nach §
20 Ziff. 4 des Mietvertrags geleistete, verzinste Mietkaution in Höhe von 2.200
DM, die sie noch "gut habe". Im vorliegenden Rechtsstreit hat sie mit dem
Kautionsguthaben die Aufrechnung gegenüber den Ansprüchen der Kläger erklärt.
Bei Würdigung aller dieser Umstände aus der Sicht eines verständigen und
redlichen Vermieters besteht kein Zweifel, daß die Beklagte zu 2 selbst als
Partei des Mietvertrages aufgetreten ist und daß die von den Klägern
bevollmächtigte Hausverwaltung dies auch so verstanden hat (§§ 164 Abs. 3, 166
Abs. 1 BGB). Die Annahme des Berufungsgerichts, es sei ebenso möglich, daß die
Beklagte zu 2 die geschilderten Handlungen "jeweils im Einvernehmen mit dem
Beklagten zu 1 vornahm, ohne selbst Mieterin werden zu wollen", ist fernliegend
und mit dem objektiven Erklärungswert der von der Beklagten zu 2 abgegebenen
Erklärungen nicht vereinbar. Im übrigen käme es bei der gebotenen objektiven
Würdigung ohnehin nicht darauf an, ob die Beklagte zu 2 - entgegen dem äußeren
Erscheinungsbild ihres Auftretens - Mieterin werden "wollte" oder nicht.
Die Kläger haben, vertreten durch ihre Hausverwaltung, konkludent die Annahme
des Beitritts der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis erklärt. Dabei kommt es
nicht entscheidend darauf an, ob der Hausverwaltung bekannt war, daß sich die
beklagten Eheleute getrennt hatten und die Beklagte zu 2 seit Mai 1995 die
Wohnung allein nutzte. Die Hausverwaltung hat die Beklagte zu 2 - entsprechend
ihrer Aufnahme in das Rubrum des Mietvertragsformulars vom 19. Juli 1984 durch
den Beklagten zu 1 - für die Beklagte zu 2 erkennbar als Mieterin angesehen und
den Mietvertrag als auch für die Beklagte zu 2 bindend behandelt. Dies ergibt
sich bereits aus dem Mieterhöhungsverlangen vom 8. März 1996, der Bestätigung
des Antrags der Beklagten zu 2 auf Verlängerung des Mietverhältnisses bis
Oktober 1999 durch Schreiben der Hausverwaltung vom 15. Juli 1999 und der
Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit Schreiben vom 29.
Dezember 1999, die jeweils an beide Beklagte gerichtet sind.
Der Beklagte zu 1 hat dem Eintritt der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis
stillschweigend zugestimmt (§ 182 Abs. 1 BGB), indem er - was zumindest der
Beklagten zu 2 bekannt war - aus der Wohnung ausgezogen ist und der mit seinem
Wissen in der Wohnung verbleibenden Beklagten zu 2 die Erfüllung der gegenüber
den Vermietern bestehenden mietvertraglichen Verpflichtungen überlassen hat.
III.
Auf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Da es
weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf, ist die Sache zur neuen
Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562
Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
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