|
| |
Notwegerecht –
Miteigentümer haben Anspruch auf Einräumung
BGH
Az: V ZR
159/05
Urteil vom
07.07.2006
Der V. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juli 2006 für Recht
erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 24. Zivilsenats in Darmstadt
des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 1. Juli 2005 im Kostenpunkt mit
Ausnahme der Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten der Widerbeklagten
und insoweit aufgehoben, als über die Klage entschieden worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht
zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin und die an dem Revisionsverfahren nicht beteiligte Widerbeklagte
sind Miteigentümer des in der Innenstadt von H. gelegenen Grundstücks F. straße
21a. Das nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilte Grundstück ist mit einem
mehrgeschossigen Gebäude bebaut. Es grenzt an die L. straße und die Z. gasse und
hat insoweit eine ausreichende Verbindung mit einem öffentlichen Weg. Das
Gebäude ist jedoch in der Weise errichtet, dass die Zuwegung zu den jetzt der
Klägerin gehörenden 19 Eigentumswohnungen, die in den Geschossen über dem -
ebenso wie das Erdgeschoss gewerblich genutzten - ersten Obergeschoss liegen,
nicht zur L. straße oder zur Z. gasse, sondern über das Nachbargrundstück F.
straße 21 verläuft, dessen Eigentümer nunmehr die Beklagten sind. Ein dinglich
gesichertes Wegerecht besteht nicht.
Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Einräumung eines Notwegrechts für
die jeweiligen Eigentümer der Eigentumswohnungen, hilfsweise gegen Zahlung einer
jährlichen Notwegrente von 1.200 EUR. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen;
das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit der von dem Senat zugelassenen
Revision wollen die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen.
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts bilden die Eigentumswohnungen einen
selbständigen Teil des Grundstücks F. straße 21a, dem ein Zugang zu einem
öffentlichen Weg fehle. Der Zugang des Grundstücks zur L. straße und zur Z.
gasse sei für die Wohnungen der Klägerin aufgrund Bebauung des Grundstücks nicht
nutzbar. Eine Verbindung zu diesen könne nur durch den im Sondereigentum der
Widerbeklagten stehenden Lebensmittelmarkt im Erdgeschoss oder durch die
ebenfalls im Sondereigentum der Widerbeklagten stehenden Geschäftsräume im
ersten Obergeschoss geschaffen werden. Zur Nutzung der Wohnungen sei ein
separater Zugang über das Grundstück der Beklagten daher notwendig. Die
Verpflichtung der Beklagten, den Zugang zu den Wohnungen über ihr Grundstück zu
dulden, scheitere auch nicht daran, dass der Zugang zur L. straße oder zur Z.
gasse bei der Errichtung des Gebäudes willkürlich verhindert worden sei, weil
die Rechtsvorgängerin der Beklagten mit dieser Gestaltung einverstanden gewesen
sei.
Das hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Das Berufungsurteil unterliegt der Aufhebung, weil die Klage derzeit
unzulässig ist.
Der Anspruch auf Einräumung eines Notwegrechts (§ 917 Abs. 1 BGB) steht dem
Eigentümer des verbindungslosen Grundstücks zu. Mehrere Miteigentümer können ihn
- in Abweichung von § 1011 BGB - nur gemeinsam geltend machen; verlangt ein
einzelner Miteigentümer die Gestattung der Benutzung des Nachbargrundstücks als
Notweg, benötigt er die Ermächtigung der anderen Miteigentümer. Denn
anderenfalls könnte ein einzelner Miteigentümer die Verpflichtung der anderen
Miteigentümer zur Zahlung der gemeinsam geschuldeten Notwegrente begründen, die
nach § 917 Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Notwegrecht entsteht und für die nach §§
917 Abs. 2 Satz 2, 914 Abs. 3, 1107 BGB das gemeinsame Grundstück haftet. Eine
solche Rechtsmacht räumt § 1011 den einzelnen Miteigentümern nicht ein (Erman/Lorenz,
BGB, 11. Aufl., § 917 Rdn. 5; Palandt/Bassenge, BGB, 65. Aufl., § 917 Rdn. 8;
PWW/Lemke, BGB, § 917 Rdn. 4; Soergel/J. F. Baur, BGB, 13. Aufl., § 917 Rdn. 7;
Staudinger/Roth, BGB, [2002], § 917 Rdn. 32; a.A. MünchKomm-BGB/Säcker, 4.
Aufl., § 917 Rdn. 16; offen gelassen Senat, Urt. v. 28. Mai 1976, V ZR 195/74,
WM 1976, 1061, 1062). Daran ändert sich nicht dadurch etwas, dass das
zuwegungslose Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt ist (vgl.
MünchKomm-BGB/K. Schmidt, aaO, § 1011 Rdn. 3; RGRK-BGB/Augustin, 12. Aufl., §
917 Rdn. 7). Das Recht auf einen Notweg wird durch die Lage des Grundstücks und
nicht durch das mit den Miteigentumsanteilen an dem Grundstück verbundene
Sondereigentum an den Wohnungen oder den zu anderen Zwecken genutzten Räumen in
dem aufstehenden Gebäude begründet. Danach ist die Klägerin ohne die Mitwirkung
der Widerbeklagten nicht zur Führung des vorliegenden Rechtsstreits befugt. Ihre
Klage ist deshalb derzeit unzulässig (Senat, BGHZ 92, 351, 353).
2. Gleichwohl kann der Senat keine abschließende Entscheidung in der Sache
treffen. Denn die fehlende Prozessführungsbefugnis der Klägerin ist bisher nicht
gesehen worden. Der Klägerin ist deshalb Gelegenheit zu geben, unter
Berücksichtigung dieses Gesichtspunkts ihren Vortrag zu ergänzen. Das führt zur
Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
III.
Für den Fall, dass das Berufungsgericht aufgrund der neuen Verhandlung zur
Zulässigkeit der Klage gelangen sollte, weist der Senat auf Folgendes hin:
1. Der bestehende Zugang des Grundstücks F. straße 21a zur L. straße und zur Z.
gasse schließt das von der Klägerin geltend gemachte Notwegrecht nicht von
vornherein aus. Einem Grundstück fehlt der erforderliche Zugang nämlich auch
dann, wenn nur ein Teil des Grundstücks keinen zur ordnungsgemäßen Nutzung
hinreichenden Zugang hat (Senat, Urt. v. 11. Juni 1954, V ZR 20/53, NJW 1954,
1321; RGZ 79, 116, 120 f.; Reinicke MDR 1948, 358 f.) und dem
Grundstückseigentümer nicht zugemutet werden kann, dem zuwegungslosen Teil
seines Grundstücks über die übrigen, mit dem öffentlichen Weg verbundenen Teile
des Grundstücks einen Zugang zu dem öffentlichen Weg zu verschaffen (Senat, aaO).
a) Die Nutzung des Grundstücks F. straße 21a durch das Wohn- und
Geschäftszwecken dienende Gebäude ist ordnungsgemäß im Sinne von § 917 Abs. 1
Satz 1 BGB. Hieran ändert sich nicht dadurch etwas, dass die Bebauung des
Grundstücks in der vorhandenen Weise wegen der fehlenden Absicherung des Zugangs
zu den Eigentumswohnungen durch eine Dienstbarkeit oder durch eine Baulast nach
dem öffentlichen Baurecht nicht hätte genehmigt werden dürfen. Die zur
Errichtung des Gebäudes erforderliche Baugenehmigung ist nach dem unbestrittenen
Vortrag der Klägerin erteilt worden. Dieser Umstand kann nicht unberücksichtigt
bleiben, sondern führt dazu, dass insoweit von der Ordnungsmäßigkeit der Nutzung
des Grundstücks auszugehen ist (BVerwGE 50, 282, 289 f.). Insoweit wirkt das
öffentliche Baurecht auf das Zivilrecht zurück (Staudinger/Roth, aaO, § 917 Rdn.
25).
b) Es fehlen jedoch ausreichende Feststellungen für die Annahme des
Berufungsgerichts, der Klägerin sei es nicht zumutbar, selbst für einen Zugang
zu ihren Eigentumswohnungen auf dem Grundstück F. straße 21a Sorge zu tragen.
Grundsätzlich muss der Grundstückseigentümer den Zugang von dem öffentlichen Weg
zu abgeschnittenen Grundstücksteilen auf dem eigenen Grundstück schaffen. Dies
gilt auch dann, wenn das für den Grundstückseigentümer umständlicher, weniger
bequem oder kostspieliger ist als die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks
(Senat, BGHZ 75, 315, 319; OLG Brandenburg DtZ 1996, 389). Der Eigentümer muss
deshalb grundsätzlich Umbaumaßnahmen vornehmen, um eine vorhandene Verbindung
seines Grundstücks zu einem öffentlichen Weg nutzen zu können (vgl. RGZ 157,
305, 308; Senat, Urt. v. 15. April 1964, V ZR 134/62, NJW 1964, 1321, 1322).
Erst wenn die mit der Schaffung eines Zugangs auf dem eigenen Grundstück
verbundenen Erschwernisse so groß sind, dass die Wirtschaftlichkeit der
Grundstücksbenutzung aufgehoben oder in unzumutbarer Weise geschmälert wird, ist
der Nachbar zur Duldung der Benutzung seines Grundstücks als Zugang
verpflichtet. Die Grenze der Zumutbarkeit für den Grundstückseigentümer ist
nicht durch einen Vergleich zwischen der Beeinträchtigung des auf Duldung eines
Notwegs in Anspruch genommenen Nachbarn und den Kosten zu bestimmen, die durch
die Schaffung eines Zugangs auf dem eigenen Grundstück entstehen. Maßgeblich ist
vielmehr das Verhältnis der für die Schaffung einer Zuwegung notwendigen Kosten
zu der Wirtschaftlichkeit der Nutzung des Grundstücks (Senat, Urt. v. 15. April
1964, V ZR 134/62, NJW 1964, 1321, 1322).
Diese Grundsätze gelten auch für die Zuwegung zu Eigentumswohnungen, die keinen
Zugang zu einem öffentlichen Weg des für die Bebbauung verwendeten Grundstücks
haben. Die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum kann die Herstellung eines
Zugangs auf dem eigenen Grundstück in einem solchen Fall schwieriger machen,
wenn sie - wie hier - bauliche Veränderungen erfordert. Denn ein Miteigentümer
kann von den anderen Miteigentümern nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG bauliche
Veränderungen grundsätzlich nicht verlangen. Das gilt jedoch nicht für
Maßnahmen, die zur erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung erforderlich sind (Erman/Grziwotz,
BGB, 11. Aufl., § 22 WEG Rdn. 4 m.w.N.). Dazu gehört grundsätzlich die Schaffung
eines Zugangs zu einem öffentlichen Weg über das gemeinschaftliche Grundstück.
Da es an einem solchen fehlt, kann die Klägerin von der Widerbeklagten die
Mitwirkung an den dafür notwendigen Maßnahmen verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG).
Gegenüber ihrer Mitwirkungspflicht kann sich die Widerbeklagte nicht ohne
weiteres auf fehlende oder entgegensetzte Bestimmungen in der Teilungserklärung
berufen. Denn Wohnungs- und Teileigentümer sind zur Mitwirkung an Änderungen der
Teilungserklärung verpflichtet, wenn ihre Beibehaltung zu grob unbilligen, mit
Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt (Senat, BGHZ 130,
304, 312; 154, 192, 196, 202; 160, 354, 358). So verhält es sich, wenn Wohnungen
durch die Gestaltung des Bauwerks und eine dieser entsprechenden
Teilungserklärung von einem Zugang zu dem öffentlichen Weg über das eigene
Grundstück abgeschnitten sind und es mit zumutbaren Mitteln möglich ist, unter
Änderung der Teilungserklärung einen solchen Zugang zu schaffen. Der Hinweis der
Klägerin auf die fehlende Bereitschaft der Widerbeklagten, an Umbaumaßnahmen
mitzuwirken oder diese zu dulden, geht daher ins Leere. Die Klägerin ist
gehalten, die Widerbeklagte auf Mitwirkung und Duldung der zur Schaffung eines
Zugangs auf dem Grundstück F. straße 21a notwendigen wirtschaftlich zumutbaren
Maßnahmen in Anspruch zu nehmen, wozu auch die Herbeiführung einer Änderung der
Teilungserklärung oder einer anderweitigen Gestattung gehört (vgl. Senat, Urt.
v. 25. Oktober 1974, V ZR 69/73, ZMR 1975, 115, 116).
c) Dass der fehlende Zugang zu den Eigentumswohnungen der Klägerin auf der
baulichen Gestaltung des Gebäudes beruht, schließt den Anspruch auf Begründung
eines Notwegrechts entgegen der Meinung der Revision nicht notwendig aus.
Die Verpflichtung des Nachbarn, einen Notweg zu dulden, entfällt gemäß § 918
Abs. 1 BGB, wenn die Verbindung des Grundstücks durch eine willkürliche
Handlung, auch eines früheren Eigentümers, aufgehoben wurde (Senat, Urt. v. 25.
Oktober 1974, V ZR 69/73, ZMR 1975, 115, 116). Dasselbe gilt, wenn durch eine
Maßnahme des Grundstückseigentümers ein Grundstücksteil keine Verbindung mit dem
öffentlichen Weg mehr hat. Nicht jedes bewusste Handeln des
Grundstückseigentümers, durch das die Verbindung eines Teils seines Grundstücks
zu einem öffentlichen Weg aufgehoben wird, ist indessen willkürlich im Sinne von
§ 918 Abs. 1 BGB. Willkürlich im Sinne der Vorschrift ist vielmehr nur eine auf
freier Entscheidung beruhende Maßnahme, die der ordnungsgemäßen
Grundstücksbenutzung widerspricht und die gebotene Rücksichtnahme auf
nachbarliche Interessen außer Acht lässt (AnwKomm-BGB/Ring, § 918 Rdn. 4;
Bamberger/Roth/Fritzsche, BGB, § 918 Rdn. 4; Erman/Lorenz, aaO, § 918 Rdn. 3;
Palandt/Bassenge, aaO, § 918 Rdn. 1; PWW/Lemke, aaO, § 918 Rdn. 1;
Staudinger/Roth, aaO, § 918 Rdn. 2). Danach ist es in der Regel willkürlich,
wenn der Eigentümer unter den verschiedenen Möglichkeiten der ordnungsgemäßen
Nutzung seines Grundstücks eine Gestaltung wählt, die einen Notweg erfordert
(Senat, Urt. v. 5. Mai 2006, V ZR 139/05, EBE-BGH 2006, 187), oder wenn er bei
der Bebauung seines Grundstücks nicht darauf achtet, dass die Verbindung
sämtlicher Teile des Grundstücks zu dem öffentlich Weg erhalten bleibt (Senat,
Urt. v. 25. Oktober 1974, V ZR 69/73, ZMR 1975, 115, 116). Dass ein Nachbar
duldet, dass sein Grundstück als Zugang benutzt wird, ändert hieran nichts
(Staudinger/Roth, aaO, § 918 Rdn. 3).
So liegt es nach dem Vorbringen der Klägerin aufgrund der Besonderheiten des
vorliegenden Falles indessen nicht. Zwar war es nicht notwendig, das Gebäude so
zu errichten, dass die Eigentumswohnungen nur über das Grundstück der Beklagten
einen Zugang zu dem öffentlichen Weg haben. Die Notwendigkeit dieses Zugangs hat
sich auch nicht erst im Nachhinein durch eine wirtschaftliche Entwicklung
ergeben, die das Grundstück F. straße 21a genommen hat (vgl. RG JW 1914, 529;
1925, 474). Die beiderseitigen Grundstücke sind jedoch gleichzeitig in
aufeinander abgestimmter Weise bebaut worden. Zu diesem Zweck sind die Grenzen
der Grundstücke verändert worden. Die Nutzung des ersten Obergeschosses in
beiden Gebäuden greift bestimmungsgemäß über die Grundstücksgrenze hinweg. Die
Beklagten verfügen über einen Zugang zu der unter dem gesamten Gebäudekomplex
oder der unter dem Gebäude auf dem Grundstück F. straße 21a und auf weiteren
Grundstücken erstellten Tiefgarage. Die frühere Eigentümerin des Grundstücks der
Beklagten war Miteigentümerin des Grundstücks F. straße 21a. Verhält es sich so,
bestand bei der Errichtung des Gebäudes Grund für die schützenswerte Erwartung,
dass der Zugang zu den Eigentumswohnungen über das Grundstück der Beklagten auch
ohne eine dingliche Sicherung dauerhaft möglich sein werde. Damit aber bedeutet
der Abschluss der Wohnungen auf dem Grundstück F. straße 21a von einem Zugang
zur Z. gasse oder zur L. straße keine willkürliche Maßnahme.
|
