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Mietvertrag (Wohnraummiete): Ansprüche können im Urkundsprozeß geltend
gemacht werden
BGH
Az: VIII ZR 216/04
Urteil vom 01.06.2005
Der VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juni 2005 für Recht
erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der 10. Zivilkammer des
Landgerichts Oldenburg vom 7. Juli 2004 aufgehoben und das Urteil des
Amtsgerichts Jever vom 5. Februar 2004 abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 490,20 Euro nebst Zinsen in Höhe
von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. November 2003 zu
zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Der Beklagten bleibt die Ausführung ihrer Rechte vorbehalten. Wegen des
Nachverfahrens wird der Rechtsstreit zur weiteren Verhandlung und Entscheidung
an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien schlossen am 3. Juni 2003 einen Mietvertrag über eine
4-Zimmer-Wohnung; als monatliche Miete wurde ein Betrag von 660 Euro vereinbart.
Für November 2003 zahlte die Beklagte lediglich 169,80 Euro.
Die Klägerin macht im Urkundenprozeß unter Vorlage des Mietvertrages die
Differenz von 490,20 Euro nebst Zinsen geltend. Die Beklagte hat die Auffassung
vertreten, der Urkundenprozeß sei unstatthaft. Hilfsweise hat sie beantragt, ihr
die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorzubehalten. Sie hat in Höhe der
Klageforderung mit Gegenforderungen aufgerechnet und darüber hinaus behauptet,
das Mietobjekt weise Mängel auf.
Das Amtsgericht hat die Klage als im gewählten Verfahren unstatthaft und daher
unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit
ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr
Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Das
Amtsgericht habe die Klage im Urkundenprozeß zu Recht als unzulässig abgewiesen.
Jedenfalls dann, wenn bei einem Vertrag über die Miete von Wohnraum
substantiiert Mängel vorgetragen würden, sei die Geltendmachung rückständiger
Mietzinsansprüche im Urkundenprozeß nicht statthaft. Dies folge aus den
Besonderheiten der gesetzlichen Regelung der Wohnraummiete. Anders als bei der
gewerblichen Miete seien von den gesetzlichen Regelungen über die Mietminderung
abweichende Vereinbarungen, auch soweit sie das Minderungsrecht nur mittelbar
berührten, unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Dem Mieter solle nach dem Willen des
Gesetzgebers eine rasche Anpassung des Mietzinses an den verschlechterten
Zustand der Mietsache ermöglicht werden. Dieses Ziel des Gesetzgebers werde bei
Durchführung eines Urkundenprozesses tangiert. Da der Mieter seinen Vortrag zur
Mietminderung in der Regel nicht durch im Urkundenprozeß zugelassene
Beweismittel beweisen könne, müsse er aufgrund eines Vorbehaltsurteils zunächst
trotz vorhandener Mängel den vollen Mietzins zahlen. Der Frage der
Minderungsbefugnis werde erst im Nachverfahren nachgegangen. Hierdurch würde die
starke Rechtsstellung des Mieters aus § 536 Abs. 4 BGB über den Umweg des
Prozeßrechts in unzulässiger Weise umgangen.
II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
Das Berufungsgericht hat die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses nach § 592
Satz 1 ZPO für die Geltendmachung der Klageforderung auf rückständige Miete zu
Unrecht verneint.
1. Nach einer Entscheidung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 10.
März 1999 (XII ZR 321/97 = NJW 1999, 1408 = WM 1999, 1286 unter II) können
Mietforderungen aus einem gewerblichen Mietverhältnis im Urkundenprozeß nach §§
592 ff. ZPO eingeklagt werden. Für die Wohnraummiete ist auch nach dieser
Entscheidung umstritten geblieben, ob die Wahl des Urkundenprozesses für die
Geltendmachung rückständiger Miete statthaft ist.
Die überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum hält den
Urkundenprozeß für zulässig (LG Frankfurt, NZM 2000, 541 = WuM 2000, 314 =
NJW-RR 2000, 1464; AG Hannover, MDR 2003, 326; Bub/Treier/Fischer, Handbuch der
Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rdnr. 41; Scholz in Schmid, Miete
und Mietprozeß, 4. Aufl., Kap. 24 Rdnr. 124 ff.; MünchKommZPO/Braun, 2. Aufl.,
vor § 592 Rdnr. 3 a; Musielak/Voit, ZPO, 4. Aufl., § 592 Rdnr. 5; Thomas/Putzo/Reichold,
ZPO, 26. Aufl., § 592 Rdnr. 3; Börstinghaus, NZM 1998, 89, 90 f.; Heim, ZMR
1999, 372, 374; Kraemer, WuM 2000, 515, 516; Malitz, MDR 1997, 899 f.;
Michalski, ZMR 1996, 637 ff.; Sturhahn, NZM 2004, 441 ff.). Nach anderer Ansicht
ist dagegen die Klage auf Mietzahlung im Urkundenprozeß nicht statthaft,
jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter einer Wohnung Mängel der Mietsache
einwendet (AG Brandenburg, NZM 2002, 382; LG Göttingen, NZM 2000, 1053;
Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 434 i. V. m.
Rdnrn. 370 ff.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., V Rdnr. 37; ders., Mietrecht
aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1470; Blank, NZM 2000, 1083, 1085 ff.; Eisenhardt, MDR
1999, 901 ff.; vgl. auch Greiner, NJW 2000, 1314; offen gelassen von OLG
Braunschweig, NZM 2001, 371 = WuM 2001, 186 = ZMR 2001, 523).
2. Der Senat hält die erstgenannte Auffassung für richtig.
a) § 592 Satz 1 ZPO öffnet den Urkundenprozeß grundsätzlich unterschiedslos für
die Geltendmachung aller Ansprüche, welche die Zahlung einer bestimmten
Geldsumme zum Gegenstand haben. Das ist bei Mietforderungen der Fall.
b) Voraussetzung für die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses ist nach § 592
Satz 1 ZPO lediglich, daß sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen
Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. Im vorliegenden Fall ist dies
durch Vorlage des Mietvertrags, der beginnend am 1. Juni 2003 auf unbestimmte
Zeit geschlossen ist und die vereinbarte Miete ausweist, geschehen.
Der Statthaftigkeit des Urkundenprozesses steht nicht entgegen, daß die Beklagte
Mängel der Mietsache behauptet hat und - diesen Vortrag als richtig unterstellt
- der Anspruch auf die Miete daher gemäß § 536 Abs. 1 BGB von Gesetzes wegen
ganz oder teilweise erloschen ist. Das Vorliegen eines Sachmangels hat nicht zur
Folge, daß deshalb die Höhe der Miete vom Vermieter nicht mehr im Sinne von §
592 Satz 1 ZPO durch Urkunden bewiesen werden könnte (so aber KG, NZM 1998, 402;
LG München, WuM 1998, 558; LG Augsburg, WuM 1993, 416; AG Brandenburg, NZM 2002,
382, 383; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1470). Denn die
Mangelfreiheit der Mietsache gehört nicht zu den zur Begründung des Anspruchs
auf Miete erforderlichen Tatsachen. Vielmehr begründet die infolge der
Mangelhaftigkeit eintretende Mietminderung eine materiell-rechtliche Einwendung
des Mieters gegen die Forderung auf Mietzahlung, die im Prozeß von dem Mieter
darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen ist (BGH, Beschluß vom 10. März 1999,
aaO; Sturhahn, NZM 2004, 441, 442; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im
Privatrecht, Bd. 1, 2. Aufl., § 537 Rdnrn. 1 f.).
Ob der Mieter auch dann die Beweislast für Mängel der Mietsache trägt, wenn er
sich nicht (nur) auf eine Mietminderung beruft, sondern im Hinblick auf das
Vorliegen von Mängeln - soweit der Vermieter trotzdem noch Anspruch auf
Mietzahlung hat - die Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB
erhebt, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung (vgl. dazu Greiner, NJW
2000, 1314, 1315; Sturhahn, NZM 2004, 441, 442 f.; zum Zurückbehaltungsrecht des
Pächters nach § 320 BGB wegen Mängeln der Pachtsache BGHZ 84, 42, 45 ff.; zur
Beweislast für die Erfüllung der bestrittenen Gegenleistung im Falle des § 320
BGB Senatsurteil vom 7. Oktober 1998 - VIII ZR 100/97, NJW 1999, 53, unter II
4). Die Beklagte hat die Einrede des nichterfüllten Vertrages weder ausdrücklich
erhoben, noch hat sie zu erkennen gegeben, daß sie die geforderte Miete im
Hinblick auf das Ausbleiben einer Mängelbeseitigung durch die Klägerin lediglich
vorübergehend ganz oder teilweise zurückbehalten will. Sie macht mit der
Mietminderung vielmehr ein endgültiges Erlöschen des Anspruchs auf Miete
geltend.
c) Die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses wird schließlich nicht durch
Regelungen des materiellen Mietrechts ausgeschlossen. Die Befürworter der
Ansicht, die die Verfolgung von Mietansprüchen aus Wohnraummietverträgen im
Urkundenprozeß für unzulässig hält, führen zur Begründung im wesentlichen an,
durch diesen würden Vorschriften des sozialen Mietrechts, insbesondere § 536
Abs. 4 BGB (§ 537 Abs. 3 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung)
und § 556b Abs. 2 BGB (§ 552a BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden
Fassung) unterlaufen. Die genannten Vorschriften sollten dem Wohnungsmieter eine
Möglichkeit zur raschen Anpassung der Miete an den verschlechterten Zustand der
Mietsache einräumen (Blank, NZM 2000, 1083, 1086). Der Mieter, der regelmäßig
nicht in der Lage sei, Mängel der Mietsache mit den im Urkundenprozeß
zugelassenen Beweismitteln nachzuweisen, wäre aufgrund des "ersten
Urkundenanscheins" zunächst zur Zahlung zu verurteilen. Dadurch würde dem
Schutzbedürfnis des sozial schwächeren Mieters, der zur Sicherheitsleistung
nicht in der Lage sei und durch Vollstreckungsmaßnahmen zunächst einmal in
Bedrängnis geriete, nicht genügend Rechnung getragen (Sternel, Mietrecht, aaO;
AG Brandenburg, NZM 2002, 382). Das dem Wohnungsmieter durch das Verbot der
Beschränkung bestimmter Gewährleistungsrechte zuerkannte Privileg werde durch
den Urkundenprozeß wieder beseitigt, weil er in der Mehrzahl der Fälle durch ein
Vorbehaltsurteil gezwungen werde, erst zu zahlen oder zumindest Sicherheit zu
leisten, bevor die Berechtigung seiner Ansprüche gerichtlich überprüft werden
könne (Eisenhardt, MDR 1999, 901, 902).
Dieser Argumentation steht entgegen, daß die Vorschriften des § 536 Abs. 4 BGB
und des § 556b Abs. 2 Satz 2 BGB unmittelbar nur rechtsgeschäftliche
Vereinbarungen verbieten, durch die zulasten des Mieters von den
Minderungsvorschriften des § 536 Abs. 1 bis 3 BGB und der Aufrechnungsbefugnis
des Mieters nach § 556b Abs. 2 Satz 1 BGB abgewichen wird (Kraemer, WuM 2000,
515, 516). Mit der Inanspruchnahme des Urkundenprozesses macht der Vermieter
dagegen Gebrauch von einer durch die Zivilprozeßordnung eingeräumten Befugnis,
die grundsätzlich allen Gläubigern einer Geldschuld zukommt. Das materielle
Mietrecht bietet keine hinreichende Legitimation für eine teleologische
Reduktion der §§ 592 ff. ZPO dahingehend, daß Mietansprüche aus
Wohnraummietverhältnissen nicht als ein auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme
gerichteter Anspruch im Sinne von § 592 Satz 1 ZPO anzusehen sind.
aa) Die Nachteile, die den Mieter durch die Verfolgung des Anspruchs auf Miete
im Urkundenprozeß treffen, sind geringer und anderer Art als diejenigen, die ihm
aus von § 536 Abs. 1 bis 3 BGB und von § 556b Abs. 2 Satz 1 BGB abweichenden
rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen drohen. § 536 Abs. 4 BGB soll zwar nicht nur
den völligen Ausschluß einer Mietminderung bei Sach- oder Rechtsmängeln
verhindern, sondern verbietet jede Einschränkung und Beschränkung der Minderung
und steht damit auch einer vertraglichen Bestimmung entgegen, die den Mieter für
die Geltendmachung der Minderung in die aktive Klagerolle zwingt (Senatsurteil,
BGHZ 127, 245, 252 f.). Dies geschieht jedoch nicht, wenn der Vermieter seine
Mietzahlungsansprüche im Urkundenprozeß geltend macht.
Der Mieter wird dadurch keinen anderen Nachteilen ausgesetzt als alle im
Urkundenprozeß Beklagte, die die von ihnen geltend gemachten rechtsvernichtenden
Einwendungen nicht mit nach § 595 Abs. 2 ZPO zulässigen Beweismitteln nachweisen
können. Er wird zwar durch ein Vorbehaltsurteil zunächst zur Zahlung verurteilt,
kann jedoch im Nachverfahren - mithin noch in demselben Prozeß - die Minderung
unbeschränkt geltend machen (§ 599 ZPO) und bleibt damit in der Rolle
desjenigen, der sich mit der Minderung gegenüber dem Klageanspruch verteidigen
kann. Die Vollstreckung aus einem vor Rechtskraft nach § 708 Nr. 4 ZPO ohne
Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbaren Vorbehaltsurteil kann er nach §
711 Satz 1 ZPO durch Sicherheitsleistung abwenden, es sei denn, daß der
Vermieter vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. Würde die Vollstreckung dem
Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen, so hat auf seinen Antrag
das Gericht nach § 712 ZPO bis zum rechtskräftigen Abschluß des
Vorbehaltsverfahrens die Vollstreckung einschränkende oder ausschließende
Schutzanordnungen zu treffen, wenn und soweit nicht ein überwiegendes Interesse
des Gläubigers entgegensteht.
bb) Die Notwendigkeit, zur Abwendung der Vollstreckung aus dem nicht
rechtskräftigen Vorbehaltsurteil Sicherheit zu leisten oder bei
Sicherheitsleistung durch den Vermieter bzw. nach Rechtskraft des
Vorbehalturteils den ausgeurteilten Betrag vorläufig zahlen zu müssen, stellt
keine mit dem Rechtsgedanken von § 536 Abs. 4 BGB und § 556b Abs. 2 Satz 2 BGB
unvereinbare, unzumutbare Belastung des Mieters dar. Die erforderliche
Sicherheitsleistung bzw. Zahlung deckt sich der Höhe nach im wesentlichen mit
der vereinbarten Miete und muß nur für den Zeitraum erfolgen, in dem gerade noch
ungeklärt ist, ob die Mietsache tatsächlich Mängel aufweist und der Mieter
deshalb von der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise befreit ist. Das
Vertrauen des Mieters, wegen Mängeln keine oder nur eine geminderte Miete zahlen
zu müssen, ist angesichts der durch § 536 BGB angeordneten Beweislastverteilung
nur in dem Umfang berechtigt und geschützt, in dem er einen Mangel darlegen und
mit den prozeßrechtlich zulässigen Mitteln beweisen kann.
Ist der Mieter zur Sicherheitsleistung nicht in der Lage und würde die
Vollstreckung einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen, kann die
Zwangsvollstreckung aus dem Vorbehaltsurteil für die Dauer des Nachverfahrens
auch ohne Sicherheitsleistung einstweilen eingestellt werden (§ 707 ZPO), wenn
die Geltendmachung der Rechte des Mieters im Nachverfahren Aussicht auf Erfolg
hat. Stellt sich im Nachverfahren heraus, daß der Klageanspruch wegen einer
Minderung unbegründet war, hat der Mieter zudem gemäß § 600 Abs. 2 ZPO in
Verbindung mit § 302 Abs. 4 Satz 3 ZPO Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihm
durch die Vollstreckung aus dem Vorbehaltsurteil oder durch eine zur Abwendung
der Vollstreckung gemachte Leistung entstanden ist. Diesen
(verschuldensunabhängigen) Anspruch kann er nach §§ 600 Abs. 2, 302 Abs. 4 Satz
4 ZPO noch in dem anhängigen Rechtsstreit geltend machen oder er kann mit diesem
Anspruch gegen zukünftige Mietforderungen des Vermieters aufrechnen.
Die Geltendmachung von Mietansprüchen durch den Vermieter im Urkundenprozeß
schränkt nach alledem die dem Mieter nach §§ 536, 556b Abs. 2 BGB zustehenden
Rechte nicht in einer Weise ein, die den Schluß nahelegte, es beruhe auf einem
Versehen des Gesetzgebers, daß § 592 Satz 1 ZPO seinem Wortlaut nach auch
Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverhältnissen umfaßt, während gleichzeitig
rechtsgeschäftliche Einschränkungen der Minderung nach § 536 Abs. 4 BGB und der
Aufrechnungsbefugnis des Mieters nach § 556b Abs. 2 Satz 2 BGB verboten sind.
Eine entsprechende richterliche Einschränkung des Anwendungsbereichs von § 592
Satz 1 ZPO im Wege der teleologischen Reduktion der Norm kommt deshalb nicht in
Betracht.
III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben.
1. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil sie aufgrund der
Feststellungen des Berufungsgerichts zur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3
ZPO). Der Klage ist danach im Urkundenprozeß durch Vorbehaltsurteil
stattzugeben, und der Beklagten ist im Hinblick auf ihren Widerspruch gegen die
Klageforderung die Ausführung ihrer Rechte vorzubehalten (§ 599 Abs. 1 ZPO).
2. Wegen des Nachverfahrens ist die Sache an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen. In Rechtsprechung (OLG Frankfurt, MDR 1977, 236) und
Schrifttum (Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozeßrecht, 15. Aufl., § 163 III 6;
Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 26. Aufl., § 600 Rdnr. 3, anders dagegen § 538 Rdnr.
22) wird allerdings teilweise die Auffassung vertreten, für das Nachverfahren
sei stets die erste Instanz zuständig, also auch dann, wenn dort die Klage
abgewiesen und das Vorbehaltsurteil erst vom Berufungsgericht erlassen worden
sei; jedenfalls müsse das Berufungsgericht in diesem Fall den Rechtsstreit in
analoger Anwendung von § 538 Abs. 2 Nr. 5 ZPO (§ 538 Abs. 1 Nr. 4 ZPO in der bis
zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung) an die erste Instanz zurückverweisen
(OLG München, NJW-RR 1987, 1024; Baumbach/Lauterbach/Albers, ZPO, 63. Aufl., §
538 Rdnr. 18; Baumbach/Lauterbach/Hartmann, ZPO, 63. Aufl., § 600 Rdnr. 3;
MünchKommZPO/Braun, 2. Aufl., § 600 Rdnr. 6). Nach anderer Ansicht (RGZ 29, 368,
369; 57, 184; RG; Gruchot's Beiträge Bd. 38 (1894), 171; Musielak/Voit, ZPO, 4.
Aufl., § 600 Rdnr. 5; Stein-Jonas/Schlosser, ZPO, 21. Aufl., § 600 Rdnr. 14)
fällt das Nachverfahren bei dem Gericht an, das das Vorbehaltsurteil erläßt, im
Beispielsfall also beim Berufungsgericht - an dessen Stelle der Senat
entscheidet -, und kann dieses auch von der Zurückverweisung absehen, wenn es
das für sachdienlich hält (BGH, Urteil vom 17. September 1987 - IX ZR 208/86,
NJW-RR 1988, 61, unter II, für die Rechtslage vor Inkrafttreten des
Zivilprozeßreformgesetzes).
Der Senat ist der Auffassung, daß auf der Grundlage des seit dem 1. Januar 2002
geltenden Rechts grundsätzlich das Berufungsgericht zur Verhandlung und
Entscheidung des Nachverfahrens zuständig ist, wenn die erste Instanz die Klage
abgewiesen hat und das Vorbehaltsurteil erst auf Rechtsmittel des Klägers
ergeht. Eine fortbestehende Anhängigkeit des Nachverfahrens in erster Instanz
kommt in diesem Fall nicht in Betracht; der Rechtsstreit ist durch die Berufung
gegen das klageabweisende Urteil vollständig in der Berufungsinstanz angefallen
(vgl. RG, Gruchot's Beiträge Bd. 38 (1894), 171, 173). Dieses hat gemäß § 538
Abs. 1 ZPO regelmäßig in der Sache selbst zu entscheiden. Eine Zurückverweisung
setzt, wenn nicht das angefochtene Urteil ein entgegen den Voraussetzungen des §
301 ZPO erlassenes Teilurteil ist, einen dahingehenden Antrag voraus (§ 538 Abs.
2 Satz 3 ZPO). Schon daran fehlt es im vorliegenden Fall. Ob auf einen
entsprechenden Antrag hin eine Zurückverweisung an die erste Instanz in analoger
Anwendung von § 538 Abs. 2 Nr. 5 ZPO nach pflichtgemäßem Ermessen des
Berufungsgerichts erfolgen dürfte oder sogar erforderlich wäre und ob der Senat
die Entscheidung darüber anstelle des Berufungsgerichts selbst treffen könnte
(vgl. BGH, Urteil vom 17. September 1987, aaO), bedarf hier keiner Entscheidung.
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