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Wasserversorgung: Verteilung der Kosten
durch Mehrheitsbeschluß möglich
BGH
Az: V ZB 21/03
Beschluss vom: 25.09.2003
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 25.
September 2003 beschlossen:
Die sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluß der Zivilkammer 85 des
Landgerichts Berlin vom 5. November 2002 wird auf Kosten der Antragsteller
zurückgewiesen.
Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert wird für alle Instanzen auf 6.000 € festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus 17 Reihenhäusern und neun
Eigentumswohnungen bestehenden Wohnungseigentumsanlage in B. . In dem
Teilungsvertrag vom 30. April 1980 ist unter § 13 Abs. 1 Satz 1 unter der
Überschrift "Lasten und Kosten" geregelt, daß die Wohnungseigentümer "alle
Betriebskosten der Wohnanlage gemeinsam tragen, und zwar im Verhältnis ihrer
Miteigentumsanteile, soweit nichts anderes bestimmt ist." Abweichendes gilt nach
§ 13 Abs. 1 Satz 2 nur für die Kosten der Beheizung und Warmwasserversorgung,
die beim Vorhandensein von Heizuhren nach dem tatsächlichen Verbrauch umzulegen
sind, und nach § 13 Abs. 2 für die nach Einheiten abzurechnenden
Verwalterkosten. Gleichwohl wurden die Kosten der Versorgung mit Kaltwasser und
der Abwasserentsorgung bis 1997 nach der Größe der jeweiligen Wohnfläche auf die
einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt; erst seither erfolgt die Abrechnung nach
dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.
In der Eigentümerversammlung am 11. November 1999 wurde mit der Mehrheit der
Stimmen der Einbau von Kaltwasserzählern beschlossen. Dieser Beschluß wurde vom
Amtsgericht rechtskräftig für ungültig erklärt.
Im vorliegenden Verfahren verlangen die Antragsteller, die als Eigentümer von
Reiheneckhäusern über verhältnismäßig große Miteigentumsanteile am Grundstück
verfügen, unter Hinweis auf den erheblichen Anstieg der Wasserkosten von den
übrigen Wohnungseigentümern die Zustimmung zu einer Änderung des
Teilungsvertrags dahin, daß die Kosten der Versorgung mit Kaltwasser und der
Abwasserentsorgung nach Maßgabe des jeweiligen Verbrauchs umgelegt und zu diesem
Zweck Kaltwasseruhren installiert werden sollen.
Das Amtsgericht hat den hierauf gerichteten Antrag zurückgewiesen. Die sofortige
Beschwerde der Antragsteller ist erfolglos geblieben. Auf die sofortige weitere
Beschwerde möchte das Kammergericht den angefochtenen Beschluß aufheben und die
Sache an das Landgericht zur weiteren Sachaufklärung zurückverweisen. Es sieht
sich hieran jedoch durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom
13. Juni 2001 (NJW-RR 2002, 731) gehindert und hat die Sache deshalb mit
Beschluß vom 10. März 2003 (NZM 2003, 319 = ZfIR 2003, 422 m. Anm. Derleder,
ZfIR 2003, 407 = FGPrax 2003, 117 = WuM 2003, 401 = ZMR 2003, 600 = ZWE 2003,
281 m. Anm. Kümmel) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht meint, die Kosten des individuellen Wasserverbrauchs der
einzelnen Wohnungseigentümer seien durch den Gebrauch ihres jeweiligen
Sondereigentums und nicht durch den gemeinschaftlichen Gebrauch des
Gemeinschaftseigentums veranlaßt. Die Kosten seien daher weder von der
gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG noch von einer diesen
Verteilungsschlüssel abändernden Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung erfaßt,
so daß die Wohnungseigentümer über die Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluß
gemäß § 21 Abs. 3 WEG entscheiden könnten. Unter der - im vorliegenden Fall noch
zu prüfenden - Voraussetzung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme komme ein
Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Einführung einer
verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasserkosten gemäß § 21 Abs. 4 WEG in
Betracht. Daneben bedürfe es gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 WEG keiner
Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zum Einbau von Kaltwasserzählern. Die
Beschlußkompetenz zur Einführung einer verbrauchsabhängigen Kostenabrechnung
erstrecke sich auch auf die hierfür erforderliche Installation von
Verbrauchserfassungsgeräten.
Demgegenüber geht das Oberlandesgericht Düsseldorf in seiner auf weitere
Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 13. Juni 2001 davon aus, daß die Kosten
des privaten Wasserverbrauchs in den Regelungsbereich des § 16 Abs. 2 WEG
fielen. Deshalb bestehe ein Anspruch auf Abänderung nur dann, wenn der hierdurch
oder abweichend vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel grob unbillig und mit
Treu und Glauben nicht zu vereinbaren sei.
Die beiden Gerichte sind danach unterschiedlicher Auffassung über die
Voraussetzungen, unter denen ein Wohnungseigentümer von den anderen eine
verbrauchsabhängige Abrechnung der durch die Versorgung mit Kaltwasser und die
Abwasserentsorgung anfallenden Kosten verlangen kann. Dies rechtfertigt die
Vorlage. Bei Prüfung der Zulässigkeit der Vorlage ist nämlich die Ansicht des
vorlegenden Gerichts, es könne ohne Beantwortung der streitigen Rechtsfrage über
die sofortige weitere Beschwerde nicht entscheiden, für den Senat bindend
(Senat, BGHZ 99, 90, 92).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, §§
27, 29, 22 Abs. 1 FGG zulässig, bleibt in der Sache selbst jedoch ohne Erfolg.
1. Entgegen der von dem vorlegenden Gericht geäußerten Zweifel leidet das
Verfahren der Vorinstanzen im Hinblick auf die förmliche Beteiligung der
Antragsgegner nicht an einem Mangel. Materiell Beteiligte an dem vorliegenden
Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind sämtliche Wohnungseigentümer (§ 43
Abs. 4 Nr. 1 WEG). Die Ordnungsmäßigkeit der damit gebotenen förmlichen
Beteiligung derjenigen Wohnungseigentümer, gegen die sich der Antrag richtet,
begegnet keinen Bedenken. In allen Instanzen sind sämtliche Schriftsätze mit
Sachanträgen, ferner die Terminsbestimmungen sowie die gerichtlichen Verfügungen
und Entscheidungen dem Verwalter der Wohnanlage unter ausdrücklichem Hinweis auf
§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG und damit zweifelsfrei als Zustellungsvertreter der
Wohnungseigentümer übermittelt worden. Dies war ausreichend. Zwar setzt § 27
Abs. 2 Nr. 3 WEG dem Wortlaut nach eine Zustellung an "alle" Wohnungseigentümer
voraus, so daß eine Regelungslücke für die Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1
(oder auch Nr. 4) WEG besteht, in denen einzelne Wohnungseigentümer als
Antragsteller auftreten und deswegen die Zustellung nur an die "übrigen"
Wohnungseigentümer erfolgen muß. In diesen Fällen rechtfertigt jedoch der mit
der Vorschrift verfolgte Zweck, die Abwicklung des Rechtsverkehrs mit
Wohnungseigentümergemeinschaften zu vereinfachen (BGHZ 78, 166, 172), eine
entsprechende Anwendung des § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG (BayObLGZ 1989, 342, 344;
BayObLG, ZMR 1997, 613, 614; OLG Hamm Rpfleger 1985, 257; OLG Frankfurt a.M.,
OLGZ 1989, 433, 434; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdn. 126 ff;
Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., vor §§ 43 ff WEG, Rdn. 118;
Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., Vorbem. zu §§ 43 ff WEG Rdn. 35; a.A.
Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 27 Rdn. 17; wohl auch Derleder, ZfIR 2003,
407, 408).
2. Die Vorinstanzen haben den Antrag, den Antragsgegnern die Einführung eines
neuen Kostenverteilungsschlüssels durch Zustimmung zur Änderung der
"Teilungserklärung" vom 30. April 1980 aufzugeben, im Ergebnis zu Recht
abgewiesen. Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung, den allein die
Antragsteller im vorliegenden Verfahren geltend machen (dazu näher unten III. 2
e), ist nicht gegeben.
a) Das von den Antragstellern verfolgte Ziel, die Zustimmung der Antragsgegner
zur Änderung des Teilungsvertrags vom 30. April 1980 zu erlangen, beruht auf der
Annahme, die in diesem Vertrag als Teil II enthaltene Gemeinschaftsordnung
regele in § 13 Abs. 1 Satz 1 auch die Verteilung sämtlicher in der
Wohnungseigentumsanlage anfallender Kaltwasserkosten, also auch die Kosten der (Kalt-)Wasserversorgung
des jeweiligen Sondereigentums nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Nach
den Vorstellungen der Antragsteller soll diese Regelung künftig durch eine
Erfassung des individuellen Wasserverbrauchs der einzelnen Wohnungseigentümer
und eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten ersetzt werden. Wäre dieses
Verständnis der Gemeinschaftsordnung zutreffend, so käme die Einführung einer
verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung auf der Grundlage eines
Mehrheitsbeschlusses, wie er in der Eigentümerversammlung am 11. November 1999
gefaßt worden war, nicht in Betracht. Die Änderung eines in der
Gemeinschaftsordnung geregelten Kostenverteilungsschlüssels kann - wie bei einer
gesetzlichen Regelung - nach § 10 Abs. 1 und Abs. 2 WEG nur durch Vereinbarung
aller Wohnungseigentümer erfolgen (Senat, BGHZ 130, 304, 313; 145, 158, 169; OLG
Düsseldorf, NZM 2001, 760; Wenzel, ZWE 2000, 2, 6 = NZM 2000, 257, 261 = PiG 59,
55, 66); ein vereinbarungs- oder gesetzesändernder Mehrheitsbeschluß wäre
mangels Beschlußkompetenz der Eigentümerversammlung nichtig (Senat, BGHZ 145,
158, 168; Wenzel, ZWE 2001, 226, 234). Läßt sich - wie hier - ein solches
Einvernehmen nicht erzielen, so bleibt nur die fehlende Zustimmung durch
gerichtliche Entscheidung herbeizuführen (vgl. Senat, BGHZ 130, 304, 313). Ein
dahingehender Anspruch kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn der
bestehende Kostenverteilungsschlüssel bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht
sachgerecht erscheint und zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB)
nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt (Senat, BGHZ 130, 304, 312; BayObLG,
ZWE 2001, 320; OLG Köln, WuM 1998, 621, 622; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2002, 731;
Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 16 Rdn. 119).
b) Jedoch regelt die Gemeinschaftsordnung unter § 13 Abs. 1 Satz 1 - entgegen
der Annahme der Antragsteller - nicht die Verteilung der Kosten des privaten
Wasserverbrauchs der einzelnen Wohnungseigentümer. Für die von den
Antragstellern erstrebte Vereinbarungsänderung fehlt es mithin an einem
Regelungsgegenstand in der Gemeinschaftsordnung.
aa) Der Senat, der vorliegend als Rechtsbeschwerdegericht zu entscheiden hat (§
28 Abs. 3 FGG), kann die als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch
eingetragene Gemeinschaftsordnung (§ 10 Abs. 2 WEG) selbständig auslegen.
Maßgebend ist hierbei - wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung - der
Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als
nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt (Senat, BGHZ 121, 236, 239; 139,
288, 292). Die Regelung unter § 13 der Gemeinschaftsordnung erfaßt ausdrücklich
nur die "Betriebskosten der Wohnanlage". Damit ist keine gegenständliche
Erweiterung der Kostenarten gegenüber den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten
und Kosten verbunden, vielmehr ist in der Gemeinschaftsordnung nur hinsichtlich
einzelner der gesetzlich geregelten Kosten ein abweichender Verteilungsschlüssel
vereinbart. Hierauf weist bereits die Überschrift des § 13 der
Gemeinschaftsordnung ("Lasten und Kosten") hin. Überdies ist unter § 4 der
Gemeinschaftsordnung die grundsätzliche Anwendbarkeit der gesetzlichen
Vorschriften vereinbart, so daß es für ein Abweichen von diesen einer
eindeutigen, zweifelsfreien Regelung bedurft hätte (vgl. KG, WuM 1996, 171, 172;
Bub, ZWE 2001, 457, 459; Armbrüster, ZWE 2002, 145, 147 = PiG 63, 117; Kümmel,
ZWE 2003, 285, 286). Dem in der Gemeinschaftsordnung verwendeten Begriff der
"Betriebskosten der Wohnanlage" läßt sich jedoch nicht entnehmen, daß die
Vereinbarung über die von § 16 Abs. 2 WEG erfaßten Lasten und Kosten hinausgehen
sollte (vgl. Niedenführ/Schulze, aaO, § 16 Rdn. 9).
bb) Die Kosten der Wasserversorgung des Sondereigentums und die hieran
gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG
geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Dementsprechend
enthält für diese Kosten auch die Gemeinschaftsordnung, namentlich § 13 Abs. 1
Satz 1, keine Vereinbarung; sie beschränkt sich vielmehr auf die Kosten der
Wasserversorgung und Abwasserentsorgung des Gemeinschaftseigentums.
(1) Allerdings hat eine früher verbreitete Auffassung die Kosten des gesamten
Wasserverbrauchs einer Wohnungseigentumsanlage als Kosten der Verwaltung oder
des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von §
16 Abs. 2 WEG angesehen. Dies sollte unabhängig davon gelten, ob das Wasser im
räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums
verbraucht worden ist (BayObLGZ 1972, 150, 155; BayObLG, WuM 1994, 160, 161; ZMR
1997, 152, 153; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2002, 731, 732; BGB-RGRK/Augustin, 12.
Aufl., § 16 WEG Rdn. 21; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 16 WEG Rdn. 7; Soergel/Stürner,
BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 6; Staudinger/Bub, aaO, § 16 WEG Rdn. 161; anders
aber BayObLG, ZMR 1997, 152 für die Kosten von Wasser, das ein Teileigentümer in
seinem Ladengeschäft "veredelt" oder "verarbeitet" und in Flaschen abgefüllt
veräußert). Zur Begründung wurde angeführt, die Wasserversorgungsunternehmen
seien zum Abschluß von Einzellieferungsverträgen mit den Wohnungseigentümern
regelmäßig nicht bereit, so daß durch die notwendige gemeinschaftliche Abnahme
des Wassers eine gemeinschaftliche Schuld der Wohnungseigentümer entstehe.
Darüber hinaus erfolge die Verteilung des von der Eigentümergemeinschaft
abgenommenen Wassers an die einzelnen Wohnungseigentümer - ebenso wie die
Abwasserentsorgung - über die im Gemeinschaftseigentum stehende
Rohrleitungsanlage.
(2) Dieser Auffassung tritt der Senat - in Übereinstimmung mit dem vorlegenden
Gericht - nicht bei. Ob in einer Wohnungseigentumsanlage anfallende Kosten dem
Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum zuzuordnen sind, hängt allein von
dem jeweiligen Gegenstand der Verwaltung oder des Gebrauchs ab. Das Verhalten
eines außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehenden Dritten ist
insoweit ohne Belang. Insbesondere kann die Kostenverteilung innerhalb der
Gemeinschaft nicht von dem in rechtlicher Hinsicht zufälligen Umstand abhängen,
ob sich ein Versorgungsunternehmen - wie etwa für die Belieferung mit Strom -
zum Vertragsschluß mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer oder - wie regelmäßig
für die Versorgung mit Wasser und die Abwasserentsorgung - nur zu einem
Vertragsschluß mit der Gemeinschaft bereit findet. Daß im letztgenannten Fall
auf Grund der vertraglichen Konstruktion eine gemeinschaftliche Schuld der
Wohnungseigentümer entsteht, sagt nichts darüber aus, ob diese Verbindlichkeit
auf den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums
zurückzuführen ist. Der Vergleich mit den regelmäßig individuell abzurechnenden
Stromkosten zeigt zudem, daß dem Gesichtspunkt der Verteilung einer Leistung
über das gemeinschaftliche Leitungsnetz keine ausschlaggebende Bedeutung
zukommen kann. Die Kosten, um deren Verteilung es geht, entstehen in keinem Fall
durch den Gebrauch des Leitungsnetzes, sondern sind das Entgelt für die Leistung
des Versorgungsunternehmens. Da der individuelle Wasserverbrauch ausschließlich
dem Gebrauch der jeweiligen Sondereigentumseinheit dient, sind auch die
hierdurch verursachten Kosten - mit der in der Literatur im Vordringen
begriffenen Auffassung - als solche des Sondereigentums anzusehen und mithin von
§ 16 Abs. 2 WEG nicht erfaßt (Niedenführ/Schulze, aaO, § 16 Rdn. 10; Slomian,
ZWE 2000, 566, 567 in Fußn. 3; Bub, ZWE 2001, 457, 458; Schuschke, NZM 2001,
497, 501; Hogenschurz, NZM 2001, 1122, 1123; Wenzel, ZWE 2001, 226, 236;
Jennißen, ZWE 2001, 461, 462; Armbrüster, ZWE 2002, 145, 146; Bielefeld,
Grundeigentum 2002, 306, 307; Derleder, ZfIR 2003, 407, 409; Kümmel, ZWE 2003,
285; im Ergebnis auch Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 16 Rdn. 46).
c) Ergibt sich danach weder aus der Gemeinschaftsordnung noch aus dem Gesetz
eine Regelung über die Verteilung der Kosten für Kaltwasser, das im räumlichen
Bereich des Sondereigentums verbraucht wird, so bedarf es zur Einführung einer
verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung keiner Vereinbarung der
Wohnungseigentümer. Vielmehr kann diese Angelegenheit, wovon das vorlegende
Gericht zutreffend ausgeht, gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluß
geregelt werden.
aa) Dagegen läßt sich nicht einwenden, daß der Wasserverbrauch in den einzelnen
Sondereigentumseinheiten keine gemeinschaftliche Angelegenheit sei und deshalb
auch nicht der Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft unterliege
(so jedoch Drasdo, NZM 2001, 886, 887, der deshalb davon ausgeht, die
Wohnungseigentümer handelten gegenüber dem Versorgungsunternehmen - mit der
Folge des Einstimmigkeitsprinzips aus § 709 Abs. 1 BGB - als Gesellschaft
bürgerlichen Rechts). Gegenstand der Beschlußfassung ist nämlich nicht der
individuelle Wasserverbrauch, sondern die Verteilung der durch den Verbrauch an
den einzelnen Entnahmestellen verursachten Kosten. Das ist aber eine
Angelegenheit der Gemeinschaft, wenn die Wohnungseigentümer gegenüber dem
Versorgungsunternehmen mit dem Abschluß eines Vertrages über die Belieferung mit
Wasser und die Abwasser-entsorgung eine gemeinschaftliche Verpflichtung
eingegangen sind (Armbrüster, ZWE 2002, 145, 147 f). Soweit daher die
Gemeinschaftsordnung - wie im vorliegenden Fall - keine Regelung zur Verteilung
der Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten und der damit
verbundenen Kosten der Abwasserentsorgung enthält, können Wohnungseigentümer
über diese Frage gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluß entscheiden (Niedenführ/Schulze,
aaO, § 16 Rdn. 10; Bub, ZWE 2001, 457, 459; Hogenschurz, NZM 2001, 1122, 1123;
Jennißen, ZWE 2001, 461, 462; Armbrüster, ZWE 2002, 145, 148; Bielefeld,
Grundeigentum 2002, 306, 307; Derleder, ZfIR 2003, 407, 409; Kümmel, ZWE 2003,
285, 286).
bb) Der hiernach gegebenen Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer steht ferner
nicht entgegen, daß es zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung der
Installation von Kaltwasserzählern für die einzelnen Sondereigentumseinheiten
bedarf.
(1) Zwar ist für bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige
Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen,
nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ein Mehrheitsbeschluß grundsätzlich nicht
ausreichend, sondern die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Aber
selbst wenn man eine solche bauliche Veränderung in dem nachträglichen Einbau
von Kaltwasserzählern sehen wollte (so etwa Staudinger/Bub, aaO, § 22 WEG Rdn.
153), wäre die Zustimmung aller Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG
entbehrlich, weil deren Rechte nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß
hinaus beeinträchtigt werden (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 22 Rdn. 237; Bub, ZWE
2001, 457, 460; Derleder, ZfIR 2003, 407, 410; vgl. auch BayObLG, NJW-RR 1988,
273 zum Einbau von Wärmemengenzählern).
(2) Tatsächlich stellt der Einbau von Kaltwasserzählern, wenn er zur Umsetzung
der beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der
Wasserkosten erfolgt, jedoch keine § 22 Abs. 1 WEG unterfallende bauliche
Veränderung dar, sondern eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von §
21 Abs. 3 WEG (Wenzel, ZWE 2001, 226, 236; Armbrüster, ZWE 2002, 145, 148).
Insoweit gilt im Ergebnis nichts anderes als bei der durch §§ 3, 4 HeizkostenV
vorgeschriebenen Ausstattung einer Wohnungseigentumsanlage mit Geräten zur
Erfassung des Warmwasserverbrauchs. Sie kann als Maßnahme ordnungsmäßiger
Instandsetzung (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 21 Rdn. 135; Staudinger/Bub, aaO, §
21 WEG Rdn. 176, 178a) bzw. ordnungsmäßiger Verwaltung (Niedenführ/Schulze, aaO,
HeizkostenV Rdn. 22; Bielefeld, Festschrift für Bärmann und Weitnauer, 1990, S.
1, 17) nach § 21 Abs. 3 WEG beschlossen werden. Zwar besteht hier keine
gesetzliche Verpflichtung zur Nachrüstung bestehender Gebäude mit
Kaltwasserzählern, die Wohnungseigentümer sind jedoch in vergleichbarer Weise
durch einen von ihnen gefaßten Beschluß über eine verbrauchsabhängige Verteilung
der Kosten der Wasserversorgung verpflichtet. Ohne Installation der
erforderlichen Meßgeräte ließe sich der von ihnen neu eingeführte
Verteilungsschlüssel nämlich nicht vollziehen. Da es sich um eine notwendige
Folgemaßnahme handelt, unterfällt sie nicht anders als die ihr zugrundeliegende
Entscheidung über den Verteilungsschlüssel dem Anwendungsbereich des § 21 Abs. 3
WEG.
d) Nicht zu folgen ist dagegen der Ansicht des vorlegenden Gerichts, ein
Anspruch des Wohnungseigentümers auf verbrauchsabhängige Abrechnung der
Wasserkosten aus § 21 Abs. 4 WEG sei immer schon dann zu bejahen, wenn nach
Abzug der Aufwendungen innerhalb von zehn Jahren eine deutliche Kostenersparnis
zu erwarten ist. Diese Auffassung ist ersichtlich von der Rechtslage beeinflußt,
die für die Verteilung der Kosten der Wärme- und Warmwasserversorgung gilt.
Hierbei läßt das vorlegende Gericht jedoch außer Betracht, daß - anders als bei
den Heizkosten nach § 3 HeizkostenV - die Wohnungseigentümer im vorliegenden
Fall nicht gesetzlich zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten der
Kaltwasserversorgung verpflichtet sind. Zwar sieht § 39 Abs. 2 der Bauordnung
für Berlin (BauO Bln) seit dem Achten Änderungsgesetz vom 4. Juli 1997 (GVBl. S.
376) vor, daß jede Wohnung mit einem eigenen Wasserzähler auszustatten ist, eine
Verpflichtung zur Nachrüstung für eine - wie hier bereits - rechtmäßig
bestehende bauliche Anlage fehlt jedoch im Hinblick auf den Bestandsschutz nach
§ 77 BauO Bln (vgl. Hahn/Radeisen, Bauordnung für Berlin, § 39 Rdn. 6; anders
dagegen § 40 Abs. 2 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern). Im Unterschied
zu den genannten Energiekosten (vgl. dazu KG, Grundeigentum 1989, 779, 781;
Niedenführ/Schulze, aaO, HeizkostenV Rdn. 13, 22) ist es hier mithin nicht
möglich, eine gesetzliche Regelung zur Begründung eines Anspruchs aus § 21 Abs.
4 WEG (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 21 WEG Rdn. 111) heranzuziehen. Vielmehr ist
zu unterscheiden:
aa) Ist die Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung geregelt, so besteht
ein Anspruch auf deren Änderung - wie ausgeführt (oben III. 2 a) - nur dann,
wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Regelung als grob unbillig
und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Nichts
anderes gilt, wenn die Kostenverteilung - in Fällen entsprechender
Beschlußkompetenz - wirksam durch Eigentümerbeschluß geregelt worden ist. Auch
die Abänderung eines Mehrheitsbeschlusses kann von einem Wohnungseigentümer
nämlich nur in besonderen Ausnahmefällen unter den Voraussetzungen des § 242 BGB
verlangt werden (BayObLG, NJW-RR 1989, 1165; 1994, 658, 659). Zwar sind die
Wohnungseigentümer grundsätzlich berechtigt, über eine schon geregelte
gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen, hierbei kann aber jeder
Wohnungseigentümer verlangen, daß der neue Beschluß schutzwürdige Belange aus
Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigt (Senat, BGHZ 113, 197,
200). Die Erwartung einer deutlichen Kostenersparnis durch verbrauchsabhängige
Abrechnung in einem Zeitraum von zehn Jahren, wie sie das vorlegende Gericht als
maßgebend ansehen will, reicht für die zu danach zu beachtenden strengen
Voraussetzungen nicht aus. Der Senat verkennt nicht, daß bei einer
Kostenverteilung, die sich an der tatsächlichen Inanspruchnahme von Leistungen
orientiert, regelmäßig deutliche Einsparungen erwirtschaften lassen. Ob mit
einem Festhalten an nicht verbrauchsabhängigen Abrechnungsmaßstäben eine grobe
Unbilligkeit verbunden ist, läßt sich indes nicht generell, sondern nur im
Einzelfall beantworten (a.A. Derleder, ZfIR 2003, 407, 410). Unterhalb der
Grenze zur groben Unbilligkeit bleibt es dem Gesetzgeber vorbehalten, nach dem
Vorbild der Regelung für die Wärme- und Warmwasserversorgung privatautonome
Entscheidungen - auch im allgemeinen Interesse der Schonung natürlicher
Ressourcen - zu beschränken.
bb) Ist die Verteilung der Kosten des Sondereigentums - wie hier - nicht durch
Gesetz, Vereinbarung oder Beschluß geregelt, wird die Einführung einer
verbrauchsabhängigen Abrechnung im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung
entsprechen, weil sie dem Verursacherprinzip Rechnung trägt und als Anreiz zur
Sparsamkeit zu deutlichen Einsparungen führt. Die Wohnungseigentümer haben
allerdings auf Grund ihres Selbstorganisationsrechts (Senat, BGHZ 139, 288, 293)
einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine
verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen (vgl. Bub, ZWE
2001, 457, 459; Armbrüster ZWE 2002, 145, 149). Hierbei können die Umstände des
Einzelfalls im Wege der Ermessensreduktion dazu führen, daß nur die
verbrauchsabhängige Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das
ist namentlich dann der Fall, wenn der Einbau von Wasserzählern gesetzlich
vorgeschrieben ist, oder wenn jede andere Abrechnungsmethode grob unbillig
erscheint. Gleiches gilt auf Grund der § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB
zugrundeliegenden Wertung des Gesetzgebers, wenn in der Wohnungseigentumsanlage
Verbrauchserfassungseinrichtungen bereits vorhanden sind. Umgekehrt kann die
Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung ordnungsmäßiger Verwaltung
widersprechen, wenn die wirtschaftlichen Aufwendungen für die Nachrüstung mit
Kaltwasserzählern, deren Wartung und Ablesung sowie etwa zusätzliche
Abrechnungskosten unverhältnismäßig hoch sind. Ob das der Fall ist, kann wegen
der vergleichbaren Interessenlage nach den Grundsätzen beurteilt werden, welche
die Rechtsprechung im Hinblick auf § 11 Abs. 1 Nr. 1 lit. a, Abs. 2 HeizkostenV
zur Verbrauchserfassung für die Wärme- und Warmwasserversorgung entwickelt hat
(vgl. hierzu BayObLG, NJW-RR 1994, 145, 146; KG, NJW-RR 1993, 468; ZMR 1996,
282, 283; OLG Köln, WuM 1998, 621; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 16 Rdn. 128;
Niedenführ/Schulze, aaO, HeizkostenV Rdn. 11; auch BGH, Urt. v. 30. Januar 1991,
VIII ZR 361/89, NJW-RR 1991, 647, 649). Danach steht die Einführung der
verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten nicht mehr in
Einklang mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Aufwendungen
die Einsparungen übersteigen, die sich über zehn Jahre hinweg voraussichtlich
erzielen lassen.
e) Obwohl es hiernach möglich ist, daß die Antragsteller eine
verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserversorgungskosten der
Sondereigentumseinheiten über den Individualanspruch nach § 21 Abs. 4 WEG
durchsetzen können, bleibt ihre Rechtsbeschwerde ohne Erfolg. Die Antragsteller
erstreben nämlich in dem vorliegenden Verfahren nicht die Zustimmung der
Antragsgegner zu einem Beschlußantrag über die verbrauchsabhängige Abrechnung
bzw. die gerichtliche Ersetzung eines entsprechenden Eigentümerbeschlusses (vgl.
dazu BGH, Urt. v. 6. März 1997, III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2107). Sie
verlangen vielmehr die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu einer
Änderung der Gemeinschaftsordnung, obwohl diese keine einschlägige Regelung
enthält.
aa) Entgegen der Auffassung sowohl des Beschwerdegerichts als auch des
vorlegenden Gerichts kann der Antrag auf Zustimmung zur Änderung der
"Teilungserklärung" nicht in einen Antrag "umgedeutet" werden, der die
gerichtliche Ersetzung der Beschlußfassung zum Ziel hat. Auch wenn in
Wohnungseigentumssachen an die Bestimmtheit eines Antrags grundsätzlich weniger
strenge Anforderungen zu stellen sind als nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO im
Zivilprozeß, muß der Antrag doch das verfolgte Rechtsschutzziel zweifelsfrei
erkennen lassen (vgl. Staudinger/Wenzel, aaO, Vorbem. zu §§ 43 ff WEG Rdn. 25).
Da das Gericht an das mit dem Antrag verfolgte Rechtsschutzziel gebunden ist
(Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG Rdn. 46), kann nur innerhalb des damit
gezogenen Rahmens eine interessengerechte Auslegung des Antrags (vgl. dazu
Senat, BGHZ 151, 164, 168) möglich und geboten sein. Auch in
Wohnungseigentumssachen gilt, daß der Antragsteller durch seinen Antrag den
Verfahrensgegenstand mit der Folge bestimmt, daß das Gericht ihm nicht mehr oder
etwas anderes zusprechen darf, als begehrt (Senat, Urt. v. 20. November 1992, V
ZR 279/91, NJW 1993, 593; BayObLG, WuM 1990, 178, 179; Niedenführ/Schulze, aaO,
vor §§ 43 ff Rdn. 43).
bb) Die Antragsteller haben ausdrücklich erklärt, daß sie gerichtliche Hilfe
allein deshalb in Anspruch nehmen, weil sich eine - von ihnen für notwendig
gehaltene - Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Verteilung der
Wasserkosten nicht erreichen läßt. Hingegen ist es ohne jeden Zweifel nicht ihr
Ziel, einen Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft über diesen Gegenstand
durch eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen oder zu ersetzen. Ein
solcher Eigentümerbeschluß kann nach dem Vorbringen der Antragsteller ohne
weiteres gefaßt werden, weil die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine
verbrauchsabhängige Abrechnung der Kaltwasserkosten wünscht und demgemäß auch
bereits am 11. November 1999 den Einbau von Kaltwasserzählern beschlossen hat.
cc) Der Senat sieht davon ab, die Sache an das Beschwerdegericht
zurückzuverweisen, damit dort die der Sache nach gebotene Antragstellung
nachgeholt werden kann. Im vorliegenden Fall müßte nämlich auch der auf das
Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses gerichtete Antrag ohne Erfolg
bleiben, weil es im Hinblick auf den aller Voraussicht nach erreichbaren
Mehrheitsbeschluß für eine gerichtliche Ersetzung am erforderlichen
Rechtsschutzbedürfnis fehlen würde (vgl. BayObLG, NJW-RR 1986, 445, 446; OLG
Hamburg, NJW-RR 1994, 783; KG, WuM 1994, 38, 40; OLG Hamm, WE 1996, 33, 39;
Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 21 Rdn. 85; Staudinger/Bub, aaO, § 21 Rdn. 117). Die
Rechtskraft der Entscheidung des Amtsgerichts, mit der der Eigentümerbeschluß
vom 11. November 1999 über den Einbau von Kaltwasserzählern für ungültig erklärt
worden ist, hindert die Wohnungseigentümer nicht an einer (erneuten)
Beschlußfassung über die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung. Die
materielle Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung (§ 45 Abs. 2 WEG)
erstreckt sich nämlich nur auf den konkreten, für ungültig erklärten Beschluß
(vgl. BayObLG, WuM 1989, 342; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 45 Rdn. 118;
Staudinger/Wenzel, aaO, § 45 WEG Rdn. 58).
IV.
Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 47 WEG. Die Festsetzung des
Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG, wobei das maßgebende Interesse aller
Beteiligter nach den voraussichtlichen Kosten für die Nachrüstung mit
Kaltwasserzählern nebst den Kosten für deren Wartung und Ablesung zu bestimmen
ist (vgl. BayObLG, WuM 1994, 160, 161). Diese Kosten schätzt der Senat - unter
Berücksichtigung des vorgelegten Angebots für den Einbau der benötigten Zähler -
auf insgesamt 6.000 €. Dementsprechend macht der Senat von der Möglichkeit
Gebrauch, die in den Vorinstanzen erfolgten Wertfestsetzungen abzuändern (§ 31
Abs. 1 Satz 2 KostO).
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