Gründe:

I.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die vom Antragsgegner zu 1 im Zeitraum vom 1.4.1992 bis 31.3.1997 und von der Antragsgegnerin zu 2 im Zeitraum vom 1.4.1997 bis 24.10.1999 verwaltet wurde.

Die Antragsteller machen Ansprüche auf Schadensersatz wegen Nicht- bzw. Schlechterfüllung der Verwalterverträge geltend, weil die Antragsgegner die jeweils unter Tagesordnungspunkt (TOP) 5 der Eigentümerversammlungen vom 7.10.1993 und 30.7.1997 gefassten Beschlüsse nicht ordnungsgemäß ausgeführt hätten. Danach hätten die Antragsgegner für die Feuchtigkeitsabdichtung in einer bestimmten Wohnung sorgen müssen. Die Schadensersatzansprüche wurden mit einer beim Amtsgericht am 30.12.2004 eingegangenen und am 12./13.1.2005 zugestellten Antragsschrift geltend gemacht.

Die Antragsgegner berufen sich auf Verjährung.

§ 4 Abs. 2 des für beide Vertragsverhältnisse gleichlautenden Verwaltervertrages (VV) enthält folgende Regelung:

Gegenseitige Ansprüche aus diesem Vertrag verjähren nach drei Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem sie entstanden sind, spätestens jedoch drei Jahre nach Beendigung des Vertrages.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 10.6.2005 die Anträge wegen Verjährung abgewiesen. Die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht mit Beschluss vom 15.2.2006 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller. In deren Rahmen wurde erklärt, Rechtsbeschwerdeführerin sei die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist zulässig und in der Sache auch begründet. Sie führt zur Zurückverweisung an das Amtsgericht.

1. Ob die vorgenommene Umstellung des Antrags den Regeln über den Parteiwechsel folgt oder als Rubrumsberichtigung in jeder Lage des Verfahrens möglich ist (Nachweise jüngst bei Neumann WuM 2006, 489/493), kann dahinstehen. Ein gewillkürter Parteiwechsel ist in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht zulässig (Hüßtege in Thomas/Putzo ZPO 27. Aufl. Vorbem. § 50 Rn. 24). Die hier geltend gemachten Ansprüche dürften wohl der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband (vgl. BGH NJW 2005, 2061/2068) zustehen. Gleichwohl sind Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer im Hinblick darauf, dass die Rechtsbeziehung des Verwalters nunmehr als Vertrag (mit der Eigentümergemeinschaft) zugunsten Dritter (nämlich der einzelnen Wohnungseigentümer) gemäß § 328 BGB einzuordnen sein dürfte (vgl. KK-WEG/ Abramenko § 26 Rn. 34 b; Senat vom 14.9.2006, 34 Wx 49/06), nicht von vornherein ausgeschlossen (vgl. Palandt/Grüneberg BGB 65. Aufl. § 328 Rn. 13 u. 19). Das Amtsgericht wird klären müssen, ob die erklärte Änderung eine bloße Klarstellung im Hinblick auf die neue Rechtsprechung oder einen echten Parteiwechsel beinhaltet. Da die Verjährungsvereinbarung unwirksam ist (s.u.), sind sowohl mögliche Ansprüche der einzelnen Eigentümer als auch solche der Eigentümergemeinschaft nicht verjährt.

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Denkbare vertragliche Ansprüche seien verjährt. Die Verjährungsfrist laut Verwaltervertrag betrage drei Jahre und habe spätestens mit der jeweiligen Beendigung des Verwaltervertrages zu laufen begonnen. Damit seien die Verjährungsfristen am 31.3.2000 bzw. am 24.10.2002 abgelaufen. Der erst am 30.12.2004 eingegangene Antrag habe die Verjährungsfrist nicht mehr unterbrechen können.

Die Schadensersatzansprüche würden von der Regelung des § 4 Abs. 2 VV erfasst. Zwar sei dort nur von gegenseitigen Ansprüchen die Rede, während es sich bei dem geltend gemachten Schadensersatzanspruch um einen einseitigen Anspruch handele. Allerdings sei § 4 Abs. 2 VV so auszulegen, dass eine umfassende Regelung der Verjährung für vertragliche Ansprüche gewollt gewesen sei.

Die vertragliche Vereinbarung verstoße nicht gegen § 9 AGBG, da sie die Antragsteller nicht unangemessen benachteilige. Zum Vergleich seien hier die Regelungen für Steuerberater und Rechtsanwälte heranzuziehen, die auch eine dreijährige Verjährung vorsähen. Die Verjährungsregelung des Verwaltervertrages sei auch insoweit nicht zu beanstanden, als diese den Verjährungsbeginn an die Anspruchsentstehung bzw. die Beendigung des Vertrages und nicht an die Erlangung der Kenntnis des Geschädigten vom Schaden bzw. von der Person des Schädigers anknüpfe. Grundsätzlich habe das BGB in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung im Bereich der vertraglichen Ansprüche nicht an subjektive Merkmale in der Person des Geschädigten angeknüpft. Maßgeblich sei regelmäßig die objektive Entstehung des Anspruchs gewesen. Im Hinblick darauf erscheine die Regelung im Verwaltervertrag nicht als unangemessene Bevorzugung des Verwalters. Im Gegenteil wäre damit dem berechtigten Interesse des Verwalters an dem mit der Verjährungsklausel verfolgten Ziel der Rechtssicherheit und des Rechtsfriedens Rechnung getragen.

Es sei auch nicht rechtsmissbräuchlich, dass sich die Antragsgegner auf die Verjährungsregelung beriefen. Immerhin hätten die Antragsteller einen relativ langen Zeitraum vor Beendigung der Verwalterverträge zur Verfügung gehabt, in dem sie die Untätigkeit hätte monieren können.

Etwaige Sekundärhaftungsansprüche der Antragsteller gegenüber den Verwaltern bestünden nicht. Solche Ansprüche träfen Rechtsanwälte und ähnliche Berufsgruppen, mit denen ein Verwalter nicht gleichgestellt werden könne.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Mögliche Ersatzansprüche sind nicht verjährt.

a) Zu Recht ist das Landgericht allerdings davon ausgegangen, dass die geltend gemachten Schadensersatzansprüche von § 4 Abs. 2 VV erfasst werden. Darin wird die Verjährung gegenseitiger Ansprüche geregelt. Zwar handelt es sich bei den vorliegend geltend gemachten Schadensersatzansprüchen infolge Verletzung des Verwaltervertrages um einseitige Ansprüche. Allerdings ergibt die Auslegung dieser Bestimmung gemäß §§ 133, 157 BGB (vgl. Palandt/Heinrichs 65. Aufl. § 305 c Rn. 15), dass hier eine umfassende Regelung der Verjährung für alle vertraglichen Ansprüche gewollt war. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ausgehend von den Verständigungsmöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Es kommt dabei nicht auf das Ergebnis im Einzelfall an, sondern darauf, dass das Auslegungsergebnis als allgemeine Lösung des stets wiederkehrenden Interessengegensatzes angemessen ist (Palandt/Heinrichs aaO). Bei der Formulierung "gegenseitige Ansprüche aus dem Vertrag" wird erkennbar nicht auf die sich im Gegenseitigkeitsverhältnis gegenüberstehenden Hauptleistungspflichten abgestellt, sondern auf die wechselseitigen Ansprüche der Vertragsparteien. Entsprechend fallen auch die geltend gemachten vertraglichen Schadensersatzansprüche unter diese Regelung.

b) Die Verjährungsregelung in § 4 Abs. 2 VV benachteiligt die Eigentümer jedoch unangemessen und ist deshalb unwirksam, § 9 AGBGB. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (BGH NZM 2006, 778 ff.). Dies ist hier der Fall.

(1) Es handelt sich nach den Feststellungen des Landgerichts bei der Klausel um Allgemeine Geschäftsbedingungen (vgl. § 1 Abs. 1 AGBG). Sie wurden für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert. Verwender dieser Allgemeinen Geschäftsbedingungen war der jeweilige Verwalter. Gemäß Art. 229 § 5 EGBGB ist auf diesen Vertrag das bis zum 31.12.2001 geltende AGBG anzuwenden. Die Verjährungsklausel ist gemäß § 9 AGBG daraufhin zu prüfen, ob sie den Vertragspartner entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Der objektive Inhalt der Klausel ist dabei durch Auslegung zu ermitteln. Eine unangemessene Klausel kann nicht deshalb aufrechterhalten werden, weil der Verwender von ihr nur in dem Umfang Gebrauch machen will, der rechtlich unbedenklich wäre (Palandt/Heinrichs BGB 61. Aufl. § 9 AGBG Rn. 3 m.w.N.). Nicht ausreichend ist daher, dass die Verkürzung der Verjährung im konkreten Fall möglicherweise nicht unangemessen wäre. Zu prüfen ist vielmehr, ob die Klausel Fälle einschließt, in denen es zu einer unangemessenen Verkürzung kommen würde.

(2) Die Abkürzung der Verjährung führt zu einer Benachteiligung der anderen Vertragspartei. Für die Beurteilung dieser Frage ist von den Vorschriften des dispositiven Rechts auszugehen, das ohne Klausel gelten würde, hier also von der allgemeinen Verjährung gemäß § 195 BGB a.F. von 30 Jahren. Abkürzungen der Verjährung wurden nach § 9 AGBG grundsätzlich für zulässig erachtet, soweit dabei auf die berechtigten Interessen des Gläubigers Rücksicht genommen wurde (Palandt/Heinrichs, 61. Aufl. § 9 AGBG Rn. 135 ff.). Insbesondere die als unangemessen lang empfundene Verjährung des § 195 BGB a.F. konnte daher auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verkürzt werden, ohne dass darin ein grundsätzlicher Verstoß gegen § 9 AGBG gesehen wurde (Palandt/Heinrichs, aaO.). Von einer unangemessenen Benachteiligung i.S. von § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG ist dagegen auszugehen, wenn der Gläubiger angesichts der Kürze der Frist gehindert ist, seine berechtigten Ansprüche durchzusetzen.

(3) Die Beschränkung der Verjährung auf drei Jahre im Gegensatz zur gesetzlichen Regelung (§ 195 BGB a.F.: 30 Jahre) benachteiligt die Wohnungseigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft nicht unangemessen (Staudinger/Bub (2005) WEG § 26 Rn. 344 m.w.N; Furmans NZM 2000, 985/992). Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Abkürzung der Verjährung nur für vertragliche, nicht etwa auch für deliktische Ansprüche gilt. Zu Recht hat hier das Landgericht die Parallele zur damaligen Verjährungsregelung bei Steuerberatern (§ 68 StBerG) sowie bei Rechtsanwälten (§ 51 b BRAO) gezogen. Auf die Ausführungen des Landgerichts wird Bezug genommen.

(4) Die Regelung im Verwaltervertrag verstößt jedoch schon deswegen gegen das Verbot der unangemessenen Benachteiligung des § 9 AGBG, weil danach die Verjährung unabhängig von der Kenntnis des Geschädigten vom schädigenden Ereignis auch bei vorsätzlichen Vertragsverletzungen auf drei Jahren beschränkt wird (Furmans, aaO.; Gottschalg DWE 2003, 41/43 für § 307 Abs. 2 BGB n.F.; Staudinger/Bub § 26 WEG Rn. 344 unter Hinweis auf § 202 Abs. 1 BGB n. F.). Ob dies auch für eine Klausel gilt, die die Verjährung unabhängig von der Kenntnis des Geschädigten bei nur fahrlässigem Handeln auf drei Jahre beschränkt, kann offenbleiben, da die vorliegende Vertragsklausel auch vorsätzliche Vertragsverletzungen mit einschließt.

Durch die Klausel wird der Vertragspartner unangemessen benachteiligt, da dadurch seine Belange ohne angemessenen Ausgleich nicht hinreichend berücksichtigt werden. Die Geltendmachung von Ansprüchen wird erheblich erschwert. Dies ist mit den gesetzlichen Verjährungsregelungen, wie sie seit der Schuldrechtsreform 1.1.2002 nunmehr in § 202 Abs. 1, § 199 BGB n.F. zum Ausdruck kommen, nicht vereinbar. Zwar sind diese Vorschriften hier nicht unmittelbar anwendbar, da sie erst nach Vertragsbeendigung Gesetzesinhalt wurden. Sie werden aber als vom Gesetzgeber sorgfältig abgewogene Verjährungsregelungen mit Leitbildfunktion für eine Inhaltskontrolle im Sinn des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F. gesehen (Palandt/Heinrichs 65. Aufl. § 202 Rn. 13). Die neue gesetzliche Regelung kodifiziert damit Grundsätze, die bei der Beurteilung der Angemessenheit alter Vertragsklauseln mit herangezogen werden können. Danach aber kann die Haftung wegen Vorsatzes nicht durch Rechtsgeschäft erleichtert werden, § 202 Abs. 1 BGB. Eine solche Erleichterung wäre hier bei Verjährungsbeginn ohne Kenntnis bzw. grob fahrlässiger Unkenntnis des Gläubigers vom Schaden und der Person des Schädigers wegen Abweichung von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n. F. gegeben. Soweit die Parallele zur Verjährung von Ansprüchen gegen Rechtsanwälte und Steuerberater gezogen wird, für die unabhängig von Vorsatz oder Fahrlässigkeit auch eine dreijährige Verjährung ab Schadenseintritt galt, lässt dies außer Acht, dass für diese Berufsgruppen eine sogenannte Sekundärhaftung besteht. Die Sekundärhaftung hat die Pflicht zur Aufklärung über die eigene Regresspflicht und deren Verjährung zum Inhalt und führt dazu, dass bei fehlender Belehrung der Aufklärungspflichtige sich nicht auf die Primärverjährung berufen kann (vgl. dazu grundlegend BGHZ 83, 17/25). Durch diesen von der Rechtsprechung zur Vermeidung von unangemessenen Ergebnissen entwickelten Anspruch kann eine Verjährung von Ansprüchen ohne Kenntnis des Geschädigten nicht eintreten. Für den Verwalter greift die Sekundärhaftung nicht, weil er nicht über mögliche Sekundäransprüche gegen sich aufzuklären braucht.

3. Der Senat verweist das Verfahren unter Aufhebung auch des amtsgerichtlichen Beschlusses direkt an das Amtsgericht zurück (vgl. dazu Keidel/Meyer-Holz FGG 15. Aufl. § 27 Rn. 61). Tatsachenfeststellungen zum geltend gemachten Schadenersatzanspruch wurden bisher - insoweit folgerichtig - noch nicht getroffen.

4. Die Kostenentscheidung bleibt der Endentscheidung vorbehalten.

Der Geschäftswert bestimmt sich in Höhe des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs, § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.