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Wohnrecht: lebenslängliches und
unentgeltliches im Grundstückkaufvertrag
BUNDESGERICHTSHOF
Az.: V ZR 54/02
Verkündet am: 14.02.2003
Leitsätze:
1. Werden in einem Kaufvertrag über ein Grundstück einschließlich
Wohnhaus ein "lebenslängliches und unentgeltliches Wohnrecht" eingeräumt, so ist
mit der Bestellung und der Eintragung des Wohnrechts die vertraglich geschuldete
Leistung des Käufers erbracht. Geht das Wohnrecht unter, scheidet daher ein
Anspruch aus § 325 BGB a.F. aus.
2. Ließ sich der Verkäufer das
Wohnrecht nicht an erster Stelle im Grundbuch eintragen, damit der Käufer zur
Darlehenssicherung eine Grundschuld eintragen lassen kann, so übernimmt der
Käufer damit ein selbständiges Garantieversprechen dahin, dass der Verkäufer
sein Leben lang in dem Haus wohnen kann.
3. Geht das Wohnrecht unter, weil
der Käufer seinen Kreditverbindlichkeiten nicht mehr nachkommen kann und das
Haus deshalb versteigert wird, so haftet er dem Verkäufer aufgrund des
Garantievertrages nach den Grundsätzen des Schadensersatzrechtes.
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom
14. Februar 2003 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 22. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Hamm vom 17. Dezember 2001 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die
Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 25. Oktober 1990 verkaufte der Kläger zu 1
zwei ihm gehörende lastenfreie Grundstücke, die mit einem - von ihm und seiner
Ehefrau, der Klägerin zu 2, bewohnten - Haus bebaut waren, an die Beklagte zum
Preis von 120.000 DM. In der Vertragsurkunde bestellte die Beklagte den Klägern
als Gesamtberechtigten ein "lebenslängliches und unentgeltliches Wohnrecht" an
der gesamten ersten Etage des Hauses und den Kellerräumen. Das Wohnungsrecht
sollte erst mit dem Tod des Längstlebenden der Kläger enden. Die Kläger räumten
noch einzutragenden Grundpfandrechten bis zur Höhe von 150.000 DM nebst Zinsen
bis zu 18 % p.a. und Nebenleistungen bis zu 6 % den Vorrang gegenüber dem
Wohnungsrecht ein. Die Beklagte verpflichtete sich in der Vertragsurkunde ferner
zur Grabpflege und zu einzelnen aufgeführten Diensten für die Kläger, wie etwa
zur Gartenpflege und zu wöchentlichen Einkaufsfahrten.
Der vereinbarte Kaufpreis wurde von der Beklagten gezahlt und das Eigentum auf
sie umgeschrieben. Auch die Eintragung des Wohnungsrechts in das Grundbuch ist
erfolgt, allerdings - auf Grund des eingeräumten Vorrangs - erst im Rang nach
zwei Grundschulden über 120.000 DM und 30.000 DM. Die Grundschulden waren von
der Beklagten bestellt worden und dienten der Sicherung von
Kreditverbindlichkeiten, die sie eingegangen war.
1996 wurde wegen nachrangiger Sicherungshypotheken, die auf Grund von
Steuerschulden der Beklagten eingetragen worden waren, die Zwangsversteigerung
des Anwesens angeordnet. Da die Beklagte auch ihren Kreditverbindlichkeiten
nicht nachgekommen war, traten die beiden Grundschuldgläubigerinnen dem
Verfahren bei. Durch den 1998 erfolgten Zuschlag erlosch das - mit 299.160 DM
bewertete - Wohnungsrecht der Kläger; sie erhielten statt dessen aus dem
Versteigerungserlös - insbesondere wegen der vorrangigen Grundschulden -
lediglich 25.859, 35 DM bis zum Verbrauch des Deckungskapitals ausbezahlt. Die
Kläger, die bis dahin das Haus bewohnt hatten, mußten in eine andere Wohnung
umziehen.
Wegen des Verlustes ihres Wohnungsrechts verlangen die Kläger Schadensersatz in
Form einer monatlichen Rente von mindestens 1.600 DM abzüglich der Auszahlungen
aus dem Versteigerungserlös, weitere 6.000 DM als Ersatz für die Umzugskosten
sowie 3.810, 60 DM als Ersatz für ihre Anwaltskosten im
Zwangsversteigerungsverfahren sowie Feststellung der Verpflichtung der Beklagten
zu Schadensersatz für die künftigen Schäden. Nach weitgehender - bis auf einen
Teil der Zinsen - Stattgabe der Klage durch das Landgericht hat das
Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der Revision, deren Zurückweisung
die Beklagte beantragt, erstreben die Kläger die Wiederherstellung des
landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Schadensersatzanspruch der Kläger aus § 325
BGB a.F.; denn der Beklagten sei eine ihr obliegende Leistung nicht unmöglich
geworden. Mit der Bestellung und der Eintragung des Wohnungsrechts habe die
Beklagte ihre vertraglich geschuldete Leistung erbracht. Eine eigenständige
schuldrechtliche Verpflichtung der Beklagten, auch für den Bestand des
Wohnungsrechts im Sinne eines Dauerschuldverhältnisses auf Lebenszeit einstehen
zu wollen, sei nicht begründet worden. Für sonstige vertragliche oder
deliktsrechtliche Schadensersatzansprüche fehle es an hinreichendem Vortrag der
Kläger. Aus dem Wohnungsrecht selbst folge ebenfalls kein Anspruch. Die Kläger
seien weder widerrechtlich noch durch die Beklagte an der Rechtsausübung
gehindert, vielmehr sei der eingetretene Rechtsverlust gesetzliche Folge des
Zuschlags in der Zwangsversteigerung.
Dies hält im entscheidenden Punkt revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Allerdings verneint das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch aus §
325 BGB a.F. (i. V. mit Art. 229 § 5 EGBGB) zu Recht.
a) Diese Vorschrift setzt voraus, daß dem Schuldner die Erfüllung einer im
Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Leistungspflicht unmöglich geworden ist.
Hieran fehlt es hinsichtlich der Hauptpflicht der Beklagten aus dem
schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft, das der Bestellung des Wohnungsrechts
zugunsten der Kläger zugrunde lag. Diese Verpflichtung war nämlich bereits mit
der Begründung des Wohnungsrechts durch dingliche Einigung und Eintragung
erfüllt (vgl. Senat, Urt. v. 10. Mai 1968, V ZR 221/64, LM § 398 BGB Nr. 20;
Urt. v. 13. November 1998, V ZR 29/98, NJW-RR 1999, 376, 377 mit zust. Anm. von
Grunsky, LM § 1093 BGB Nr. 13). Soweit die Revision darauf verweist, Ziel der
Vereinbarungen sei es gewesen, den Klägern die Nutzung ihres Grundbesitzes auf
Lebenszeit zu belassen, läßt sie außer acht, daß dieser Vertragszweck zu keiner
anderen Betrachtungsweise zwingt, weil der bereits erfüllte schuldrechtliche
Vertrag auch den Rechtsgrund für den Fortbestand des bestellten Wohnungsrechts
gibt (Senat, Urt. v. 13. November 1998, V ZR 29/98, aaO).
b) Fehl geht zudem der Versuch der Revision, dem auf Bestellung des
Wohnungsrechts gerichteten Verpflichtungsgeschäft angesichts der von der
Beklagten zusätzlich übernommenen Dienste den Inhalt eines
Dauerschuldverhältnisses zu geben. Nach § 1093 Abs. 1 BGB berechtigt das
Wohnungsrecht nur zur Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils als Wohnung. Mit
dem sachenrechtlichen Typenzwang (vgl. Senat, BGHZ 117, 19, 27 für das
Erbbaurecht) ist es nicht zu vereinbaren, einmalige oder wiederkehrende
Dienstleistungen des Eigentümers - jedenfalls, soweit sie mit der Nutzung des
belasteten Grundstücks nicht in Zusammenhang stehen - zum Inhalt des dinglichen
Rechts zu machen (vgl. MünchKomm-BGB/Joost, 3. Aufl., § 1093 Rdn. 6;
Staudinger/Ring, BGB [1994], § 1093 Rdn. 10). Steht danach der Inhalt eines
Rechts fest, so hat - weil im Zweifel gewollt ist, was nach den Maßstäben der
Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage der
Parteien entspricht (vgl. Senat, Urt. v. 14. Juli 1995, V ZR 31/94, NJW 1995,
3183, 3184) - regelmäßig auch der auf dessen Verschaffung gerichtete
schuldrechtliche Vertrag hinsichtlich der Hauptleistungspflicht keinen
weitergehenden Inhalt. Bei den auf Dauer angelegten Dienstleistungen, zu denen
sich die Beklagte verpflichtet hat, kann es demnach nur um die Übernahme
weiterer Leistungspflichten neben der Bestellung des dinglichen Wohnungsrechts
gehen. Schadensersatzansprüche wegen der Unmöglichkeit dieser - auf Erbringung
von Diensten gerichteten - zusätzlichen Leistungspflichten der Beklagten sind
nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits; die Kläger leiten ihre
Forderungen allein aus dem Verlust des Wohnungsrechts her.
2. Auch deliktsrechtliche Ansprüche verneint das Berufungsgericht zu Recht. Ein
Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB scheidet aus, weil der Verlust des dinglichen
Rechts der Kläger seine Grundlage in § 52 Abs. 1 ZVG hat und damit nicht
rechtswidrig ist. Der Behauptung der Kläger, die Beklagte sei ihren
Kreditverbindlichkeiten zu keiner Zeit nachgekommen, läßt zudem nicht ohne
weiteres den - für § 823 Abs. 2 BGB, § 263 StGB notwendigen - Schluß darauf zu,
daß sie bereits bei Vertragsschluß beabsichtigte, das Grundstück zur
Zwangsversteigerung zu bringen. Schließlich hat das Berufungsgericht zutreffend
dem Vortrag der Kläger die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus §
826 BGB nicht entnehmen können; die Revision nimmt dies hin.
3. Die Beklagte ist jedoch auf Grund eines selbständigen Garantieversprechens
verpflichtet, die Kläger schadlos zu stellen.
a) Ein selbständiges Garantieversprechen ist dadurch gekennzeichnet, daß eine
Verpflichtung zur Schadloshaltung für den Fall übernommen wird, daß der
garantierte Erfolg nicht eintritt (vgl. BGH, Urt. v. 16. Dezember 1960, II ZR
137/59, WM 1961, 204, 206, Urt. v 11. Juli 1985, IX ZR 11/85 NJW 1985, 2941).
Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag enthält zwar keine
ausdrückliche Regelung über eine solche Verpflichtung der Beklagten, sie ergibt
sich aber im Wege der Auslegung. Der Senat ist an das abweichende Verständnis
des Berufungsgerichts nicht gebunden, weil von diesem die anerkannten
Auslegungsgrundsätze nicht hinreichend berücksichtigt wurden (vgl. Senat, Urt.
v. 1. Oktober 1999, V ZR 168/98, NJW 1999, 3704).
b) Eine sachgerechte Auslegung, die den von beiden Seiten verfolgten Zweck einer
Vereinbarung in den Blick nimmt (vgl. dazu Senat, Urt. v. 21. September 2001, V
ZR 14/01, WM 2002, 598, 599), kann nicht außer acht lassen, daß das
Wohnungsrecht auf Lebenszeit, das sich der Kläger zu 1 (auch für seine Ehefrau)
bei dem Verkauf ihres Grundstücks vorbehalten hat, zu den Gegenleistungen der
Beklagten als Käuferin zählt (vgl. Senat, Urt. v. 3. Juli 1992, V ZR 76/91,
NJW-RR 1993, 198, 199; auch Frank, DNotZ 1999, 503, 504). Der Bestand des
Wohnungsrechts war zudem auch dafür entscheidend, daß die Beklagte die
zusätzlich übernommenen Dienste zur Versorgung der Kläger erbringen konnte. Der
dauernde Verbleib bzw. Erhalt all dieser den Klägern geschuldeten Leistungen war
jedoch bereits von Anfang an dadurch gefährdet, daß sie sich mit einer
nachrangigen Sicherung ihres Wohnrechts zufrieden gaben und nicht auf dem - hier
ohne weiteres verfügbaren - ersten Rang bestanden. Die Kläger setzten sich damit
dem - von ihnen nicht zu beeinflussenden - Risiko aus, daß einer der
Grundpfandgläubiger mit besserem Rang die Zwangsversteigerung der Grundstücke
mit der Folge des Erlöschens des Wohnungsrechts nach §§ 52 Abs. 1 Satz 2, 91
Abs. 1 ZVG betreibt, falls die Beklagte ihre Kreditverbindlichkeiten nicht
ordnungsgemäß bedient. Dagegen wäre das Wohnungsrecht bei Eintragung an
rangbereiter Stelle den Ansprüchen der Grundpfandgläubiger vorgegangen und nach
§§ 52 Abs. 1 Satz 1, 44 Abs. 1 ZVG auch nach dem Zuschlag im
Zwangsversteigerungsverfahren bestehen geblieben. Die Kläger waren ersichtlich
nur deshalb bereit, sich mit einer geringeren Sicherung ihres Wohnungsrechts zu
bescheiden und damit einen wesentlichen Teil ihrer Gegenleistung aus dem
Grundstückskauf zu gefährden, damit das Anwesen trotz des eingetragenen
Wohnungsrechts tatsächlich zur Darlehenssicherung genutzt werden konnte. Die um
den Preis der Gefährdung des Wohnungsrechts geschaffene Beleihungsmöglichkeit
lag aber zuallererst im Interesse der Beklagten. Ihr wurde hiermit nicht nur die
Möglichkeit eröffnet, den von ihr geschuldeten Barkaufpreis zu finanzieren, der
Vorrang war vielmehr zugunsten von Grundpfandrechten eingeräumt, deren
Gesamtbetrag den Kaufpreis um 30.000 DM überschritt. Damit war eine
Interessenlage gegeben, die mit der vergleichbar ist, wie sie im Verhältnis
zwischen dem aus der Bürgschaft in Anspruch genommenen Bürgen und dem
Hauptschuldner besteht, und auf die das Gesetz mit einem Rückgriff des Bürgen in
Gestalt des Forderungsübergangs nach § 774 BGB antwortet. Mit dieser Regelung
wird dem Umstand Rechnung getragen, daß der Bürge eine fremde Schuld sichert und
deshalb sein Rückgriff gegen den Hauptschuldner von der Interessenlage und dem
mutmaßlichen Parteiwillen gefordert wird (vgl. MünchKomm-BGB/Habersack, aaO, §
774 Rdn. 3). Vor diesem Hintergrund entspricht es hier dem Interesse beider
Seiten, daß die Beklagte gewissermaßen im Gegenzug den Klägern für die
zugewandte Beleihungsmöglichkeit dafür garantiert, daß sie ihren Verpflichtungen
gegenüber den Kreditgebern nachkommt und deshalb das Wohnungsrecht den Klägern
nicht verloren geht. Da dieser Erfolg nicht eingetreten ist, hat die Beklagte
die Kläger für das Erlöschen des Wohnungsrechts schadlos zu stellen.
c) Für den Umfang der Verpflichtung der Beklagten zur Schadloshaltung sind die
Grundsätze des Schadensersatzrechts maßgebend (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juli 1985,
aaO, 2942). Danach sind von der Beklagten alle unmittelbaren und mittelbaren
Nachteile zu ersetzen, die den Klägern durch den Verlust des Wohnungsrechts
entstanden sind. Das umfaßt zunächst den Ersatz des objektiven Werts des
Wohnungsrechts, wobei sich die Kläger bei der Ermittlung des insoweit von ihnen
geforderten Betrages von monatlich 1.600 DM offenkundig - was keinen Bedenken
begegnet (vgl. Senat, Urt. v. 3. Juli 1992, aaO) - an dem Mietwert orientiert
haben. Hierfür hat das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen - von
seinem Standpunkt aus folgerichtig - allerdings noch nicht getroffen. Ferner
sind den Klägern die Kosten des Umzuges zu ersetzen. Auch diese sind vom
Berufungsgericht noch nicht festgestellt, wobei es allerdings dem bisherigen
Vorbringen der Kläger selbst für eine Schätzung nach § 287 ZPO an hinreichend
konkreten Anhaltspunkten (vgl. BGHZ 91, 243, 256 f) mangelt. Zudem kommt eine
Ersatzpflicht wegen der Anwaltskosten in Betracht, die die Kläger zur
Verteidigung ihrer Rechte im Zwangsversteigerungsverfahren aufwenden mußten.
Voraussetzung ist hierfür jedoch, daß die einzelnen Aufwendungen bei der
gegebenen Sachlage zur Schadensabwendung vernünftig und zweckmäßig schienen
(vgl. BGH, Urt. v. 30. April 1986, VIII ZR 112/85, NJW 1986, 2243, 2244 f). Dies
läßt sich anhand des bisherigen Vorbringens der Kläger, das keine Hinweise auf
Anlaß und Art der berechneten anwaltlichen Tätigkeiten enthält, nicht
beurteilen. Schließlich sind auf die Ansprüche der Kläger - was sie bei ihrer
Antragstellung berücksichtigt haben - die Vorteile anzurechnen, die ihnen als
Surrogat des erloschenen Wohnungsrechts nach §§ 92 Abs. 2, 121 ZVG zugeflossen
sind.
4. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 564 ZPO a.F.). Die Sache
ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO a.F.), damit es
namentlich die notwendigen Feststellungen zum Wert des Wohnungsrechts nachholen
kann. Durch die Zurückverweisung erhalten zudem die Kläger Gelegenheit, ihr
Vorbringen im Hinblick auf die vorstehend behandelten Positionen im
erforderlichen Umfang zu konkretisieren.
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